无论是在学校还是在社会中，大家都尝试过写论文吧，借助论文可以有效训练我们运用理论和技能解决实际问题的的能力。那么，怎么去写论文呢？读书之法，在循序而渐进，熟读而精思，下面是爱岗的小编沉默给大伙儿收集整理的房地产论文最新6篇，欢迎参考阅读，希望对大家有所帮助。
摘要：资金管理是财务管理中的一项重要内容，对于房地产企业而言资金管理的优良对于其的经营发展具有重要的影响作用。本文以此为切入点就房地产企业资金管理的必要性、当前房地产企业资金管理中所存在的问题及相应的改善对策这几方面的内容进行相关的论述。
关键词：资金管理；房产企业；改善对策
近些年房地产企业发展快速，并对我国的国民经济带来了重要的影响作用，于此同时相应的问题也随之出现了。而近些年房地产企业发展已进入饱和状态，管理中的相应问题被进一步的凸显了出来，其中资金管理问题尤为明显。进而相关的学者认为当前有必要就房地产企业的资金管理问题进行深入的更为细致化的研究，从而找出其中所存在的问题，以有针对性的来对房地产企业资金管理问题进行解决。进而来提升房地产企业内部的资金管理，强化房地产企业在市场中的竞争力，为其长远的、稳定化的发展提供更为有利的支持。
一、对房地产企业进行资金管理的必要性
房地产企业因自身企业性质原因，在经营的过程中需要大量的资金作为运营的保障。一旦在这一过程中发生资金链断裂情况，那么势必将会对企业的整体运营带来负面的影响作用。就当前市场内房地产企业运营情况来看，其中一些中小型的房地产企业因为资金链的断裂而陷入危机，一些甚至因此而倒闭。而房地产企业的资金管理则是对资金运用的一种合理化、科学管理，可有效的避免资金管理不当而对房地产企业经营所带来的负面影响。因而就这一角度而言，当前对房地产企业进行资金管理是非常有必要的一件事。
二、房地产企业中资金管理方面所存在的问题
(一)资金预算管理方面
资金管理预算是房地产企业资金管理中非常重要的一项内容，做好资金的预算管理对于资金的整体规划、后期的资金管理具有支持性的作用。遗憾的是在当前的房地产资金管理中，资金预算工作尚存在一定的问题，其中包括负责经营、资金来源单一等。
(二)资金结算管理方面
另外，在当前的房地产资金管理中还存在有一个问题为资金结算问题。因房地产企业行业性质，企业在经营期间项目会横跨省市。为了方便日常的运营，各项目会设立独立的银行账户。该情况的存在引发了资金结算时的分散问题，直至集团无法及时的、全面的、准确的了解到当前资金的结算管理问题，最终会影响到房地产企业资金的循环利用。此外，应收账款的回收不及时导致资金占用率高，融资不理。
(三)企业人员资金管理意识薄弱
当前很多房地产企业管理人员将管理的重心放在了项目的建设管理方面，并未于思想上重视起内在的资金管理。从某种程度上而言这与其资金管理意识薄弱不无一定的关系，而该情况的发生则无法有效的对成本进行控制，导致项目资金挪用情况的发生，相应的便提升了房地产企业资金管理风险。
(四)资金管理制度等方面存在不完善情况
目前，很多房地产企业并未建立合理的、科学的房地产资金管理制度。该情况的存在导致相关人员在进行房地产企业资金管理上无据可依，是影响房地产企业资金管理的原因之一。事实上，该情况的发生表明当前房地产企业在资金管理上存在有不完善情况。容易引发资金脱轨情况的发生，此时资金的周转、利用都将受到影响。
三、房地产企业资金管理对策
(一)全面强化资金预算管理
为了更好的将房地产企业资金管理的预算功能充分的发挥出来，当前相关部门应设立专门的资金预算管理部门，并针对资金预算管理制定相应的制度。从而来明晰工作人员的职责，促使工作人员全面的、完善的来做好房地产企业内部的资金预算管理工作。进而来提升房地产企业内部资金预算管理的作用，确保其的功能充分的发挥出来。
(二)强化资金管理
针对房地产企业项目分散，资金管理困难问题。有关人员应强化做好资金的集中化管理，为了实现这一目标。房地产企业内部应首先做好制度的制定，以集中资金流的管理，对资金进行统一调单，避免因此而带来财务风险。进而强化对于各项目银行户头的管理，为房地产企业的运营提供更为有利的保证。
(三)提升企业内部相关人员的资金管理意识
人的意识决定了人的行为，所以当前为了进一步提升房地产企业的资金管理，于内在有必要提升房地产企业内部人员的资金管理意识。事实上，房地产企业资金管理与建筑施工安全、质量管理具有同等的作用。因而，当前为了更好地来完成房地产企业内部资金管理，企业内部有必要提升员工及领导者的资金管理意识。
(四)做好房地产企业的资金监管
而为了避免房地产企业内部资金的不合理运用，管理者应加大日常的资金监管力度。具体到实际工作中，应结合企业的实际经营情况来制定相应的监管政策。于各环节来做好资金管理工作，确保房地产企业资金有效的回收，减少因资金管理不善而为企业带来的资金压力，避免资金链断裂等不利情况的发生，确保企业的稳定发展，同时完善各项制度。
四、结语
事实上，房地产企业的资金管理是一项系统性的工作。而且该项工作的优良将直接影响到房地产企业的整体运营、内在成本的控制，进而对房地产企业的资金效益具有积极的影响作用。因而，在当前相关人员应提升资金管理认识，深挖经营过程中所存在的资金管理问题，并有针对性的予以解决，确保房地产企业的持久化运营。
参考文献：
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［关键词］成长导航；工程管理；人才培养
［中图分类号］F282-4［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0072-02
随着我国建筑行业的飞速发展，建筑企业对工程管理专业人才的需求日益迫切。成长导航教育是对工程管理专业学生专业素质培养以及职业生涯规划的有效途径，对工程管理人才培养体系的研究具有重要意义。
1工程管理专业人才培养现状
11工程管理人才数量需求
我国共有336所高校开设工程管理专业，目前我国城市化水平为36%,而发达国家普遍超过70%,假如我国的城市化水平达到70%,则每年需要有1600万人口转入城市。这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑。因此，我国的城镇建设对建筑类人才，尤其是具有现代经济管理知识、行业管理知识、专业技术知识、熟练掌握开发经营流程的工程管理人才有着广泛的社会需求。
图110个城市的工程管理专业人才需求量
由图1可知，北京、上海、广州等一线城市对工程管理专业人才需求量较大，其他几个城市需求相对较小。
12工程管理人才学历需求
针对沈阳地区建筑施工单位、房地产企业对工程管理人才需求进行调研分析，发现建筑类企业对工程管理人才学历的要求中，大专生的需求量最大，本科生其次，而具有最高学位的硕士生却位居最后(如图2)。
图2建筑企业对人才学历要求统计图
2工程管理专业人才就业存在问题
21全能型人才输出少
随着社会主义市场经济发展，社会对人才综合素质的要求愈来愈高，要求大学生具有良好的综合素质。大学生的综合素质主要体现在健康、智力、心理、道德、角色五个层面，这些素质的培养在高校教育中都有得到程度不同的体现，同时也存在某些不足。
22工作岗位无明显变化
随着高校连年扩招，近两年毕业生人数仍有较大增长，面对工作岗位没有明显增加的现实，毕业生们要同富有工作经验的下岗工人、劳动力价格低廉的农村富余人口进行竞争，就业形势就更不容乐观。
23信息市场不完善
毕业生求职和用人单位招聘是一个互动过程。在此过程中，劳资双方是双向选择。由于目前我国劳动力市场中存在就业信息不对称、不充分的缺陷，就业信息往往满足不了劳资双方的要求，导致以下两种情况的发生：一是大学毕业生进入了不适合自己的企业，不适应该企业的工作环境而淘汰；二是毕业生缺乏对企业的了解，很多毕业生宁愿失业也不签具有高额违约金的单位。
3基于成长导航的工程管理人才培养体系
31成长导航
成长导航教育是对学生学习生活进行规划和指导，并进行特定技能培养的教育方式，是专业素质培养以及职业生涯规划的有效途径。成长导航旨在引导学生对自己的性格特点和职业倾向等有所了解，并根据个人特点做出特定的成长规划。
32基于成长导航的工程管理人才培养模式设计
成长导航培养体系分为起步期、规划期、验收期三个阶段以及专业导读、假期社会实践、专业认知、“三明治”实习、毕业设计五个部分，每个部分设有特定培养目标，使大学生分阶段地提升自身素养。
图3基于成长导航人才培养的模式图
321专业导读
学校由经验丰富的专业教师对新生进行专业教育，使新生认识工程管理专业以及学习工程管理专业的必要性和重要性。例如沈阳建筑大学，在大学的第一个学期开设《工程管理概论》课程，讲解工程管理专业背景、现状以及发展趋势，对专业具有良好导向作用，为学生今后的学习打下良好的基础。
322社会实践
每个学期结束后，由学院为工程管理专业安排假期社会实践，鼓励学生进行市场调查、到施工现场调查，到售楼处、地产交易所见习或到地产公司实习等，让学生了解房地产业最新发展趋势、前沿和动态，提高社会适应性，为以后工作打下良好的基础。实践结束后将所看所学所感汇成实习报告，记入成长导航档案。
323专业认知
学生接触专业课程期间，操作性强的课程都安排了相应的课程实验及课程设计，促进学生对理论内容理解掌握，训练动手能力操作和解决实际问题的能力。同时，将职业资格认证课程纳入人才培养方案，在教师授课时将授课内容和考证内容衔接与吻合，解决学生考证从零开始问题，减轻考证压力与难度。
324“三明治”实习
目前，包括沈阳建筑大学等多个高校均实行了“三明治”教学方案，即在学生学过专业课后，为学生提供为期三个月的实习机会。“三明治”教学不仅提高专业知识水平和实际工作能力还加速了学校与企业的沟通，增加了学生就业选择机会。
325毕业设计(论文)
毕业实习是成长导航的收关实践，是学生根据毕业论文题目进行的调查、分析、发现问题并解决问题的过程。工程管理专业毕业论文选题可以结合学生毕业实习情况，选择某个房地产开发项目为研究对象，让学生完成整个项目策划或某个阶段工作，例如项目前期的策划书或市场调研报告等，类似于毕业设计，更能锻炼学生分析解决实际问题能力和综合应用能力，检验学生的学习效果，同时也可作为学生就业的证明材料，提升其就业竞争力。
4沈阳建筑大学工程管理专业成长导航体制
沈阳建筑大学管理学院成长导航教育体制的主要内容是为每位在校生制定一份成长导航档案，每学期进行三次装订整理。成长导航档案记录了每名学生在相应学期的付出、成绩、收获以及对下学期以至对未来的展望，时时了解学生状态及心理变化，采取相应对策。成长导航同时包括了学生对本学期的学习工作是否满意，对DAB等新事物了解程度及兴趣等与学生息息相关的内容，从而全面地了解学生，是青年教师与学生沟通的有效途径，为工程管理人才体系构建提供便利条件。
5结论
在21世纪我国要进行大规模的工程建设不仅需要大量高素质的工程技术人才，而且需要大量高素质的工程管理人才。基于成长导航的工程管理专业人才培养体系明确大学生人生目标，理论联系实际，定向培养复合型、全能型人才，为我国建筑产业、房地产产业源源不断地注入新的力量。
参考文献：
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［5］韩向明建筑工程管理中的问题分析和措施探讨［J］.剪裁技术与应用，2013(3)：46-47
随着经济的逐步发展，高新技术在现实生活中的利用越来越广泛。数字化技术作为现阶段重点使用的技术之一，在诸多行业得到了普遍的应用。从目前的行业发展来看，房地产行业发展迅速，而且呈现出持续发展的态势，在这样的环境下，做好房地产档案的管理，可以为行业健康发展提供有利的参考依据。由于房地产档案具有数量多、规模大的特点，所以在档案管理中积极地进行数字化技术的应用，可以有效地提升档案管理质量。本文就数字化技术在房地产档案管理中的应用进行分析，旨在强化认识，提高技术利用率，进而提升管理的效率。
一、房地产档案管理的特点
（一）专业性和项目性。房地产档案管理有自己的特点，突出表现在专业性和项目性上。就专业性而言，因为房地产档案是在房地产的管理活动中形成的具有真实性的历史资料，其产生的基础是房地产特定的专业活动，所以其具有较强的专业性。就项目性而言，因为房地产的建设是以项目为区分的，所以档案资料也是按照项目内容进行建立，因此，在档案管理的时候，便会按照项目来进行。简而言之，房地产档案的产生具有专业性和项目性，所以在管理中也要重视这两个特性。
（二）分散性和集中性。房地产档案管理除了具有专业性和项目性的特点外，还拥有分散性和集中性的特点。就房地产开发而言，由于项目需要完成不同的工作，而每一项工作都具有差异性，所以对于不同工作的资料要进行分散管理，这就造成了管理的分散性特点。另一方面，虽然项目有不同的环节划分，但是整体上具有统一性，所以在管理当中，项目资料需要进行集中保管。这也就形成了房地产档案管理集中性的特点。简言之，分散和集中的结合，使得档案管理更具效率性。
二、数字化技术在房地产档案管理中的应用
（一）在档案检索和查询中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的应用价值巨大，首先体现在档案检索和查询中。
传统的房地产档案在进行检索和查询的时候，需要按照“问题”或者是“事由”来进行档案位置的确定，然后再进行进一步的查询。在利用了数字化技术之后，可以在数据库中进行档案资料的直接检索，这就避免了检索步骤的繁复化，使得检索效率有了显着的提升。另外，利用数字化技术，还可以打破时间和空间的限制，这就使得房地产档案的检索和查询可以随时随地地进行，此种管理方式无疑会提高档案的利用效率和价值。
（二）在系统权限设置方面的应用。数字化技术在房地产档案管理过程中，在系统权限的设置方面也有着积极应用。在房地产档案的数字化体系建设中，为了保证信息资料的完善性、全面性以及保密性，需要在系统中进行一定的安全权限设置。数字化技术能够清楚地将档案管理的环节进行划分，然后在环节连接处进行权限设置，这样，整个系统的环节性更加的明显，安全性也得到了相应的提升。
（三）在档案统计工作中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的另一个突出应用便是在统计工作中的应用。目前，由于信息技术和网络技术的普遍利用，房地产档案不仅会以文本的形式存在，更会以电子形式存在，利用数字化技术，可以在最短的时间内对电子档案信息进行分类和编排，这会提升档案统计工作的效率，而且这种数字化手段的应用，成功地解决了人工档案在存储和管理上的不便。传统的纸质档案容易受到各方面因素的影响而造成毁坏，比如腐烂或者火灾等，这些毁坏会造成档案统计的不完善，而利用数字化技术，可以将档案资料压缩成数字信息，进而进行保存，这样，档案的完整性和全面性都会得到保障，档案统计的质量和效率也会提升。简而言之，利用数字化技术，可以进一步加强房地产档案统计工作的全面性，从而实现质量化和效率化。
（四）在档案分析中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的最后一个突出应用体现在档案分析中。档案分析是档案管理的重要内容，利用数字化技术，可以迅速地将电子档案进行分类和整理，从而提取出有效的信息为管理效果的提升服务。利用数字化技术，档案分析的效率会明显提升，档案管理的质量也会显着加强。在进行档案管理的时候，要想使得档案的价值得到最大化的发挥，那么就必须进行档案分析。数字化技术利用信息的手段，对档案资料进行重新的分析和组合，这样，档案的价值便会得到提升，其利用的效果也会加强。
三、结语
随着房地产市场的持续发展，房地产档案的数量持续增加。数量繁多的档案资料给有效地管理带来的一定的困难，而管理难度的增加又会造成档案资料利用价值的降低，所以积极地利用新技术促进房地产档案的管理，提升其利用价值具有重要的意义。数字化技术是近年来发展起来的高新技术，在管理中具有突出的作用，利用数字化技术对房地产档案进行管理，可以更加科学地掌控档案资料，从而提高资料利用率，这对于档案管理的价值提升而言意义重大。
【参考文献】
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Abstract: The Non-profit organization has managed the specialty since the origination, the practice educational model's construction continuously widely pays attention to by the community and the College. The article carries out official duties altogether the enterprise to manage the specialized practice teaching the actual difficult position to embark, managed the specialized practice teaching to the Non-profit organization the pattern to carry on the discussion, and to guaranteed that this pattern the related condition has carried on the elaboration.
关键词：公共事业管理 实践教学 模式
key word: The Non-profit organization manages Practice teaching Pattern
作者简介：范梅芝(1977),女，湖北荆州，长江大学管理学院，讲师，管理学硕士，研究方向：公共行政理论与实践
从1998年教育部调整普通高校本科招生目录，增加公共事业管理专业至今，全国已有三百多所高校设置了该专业。该专业设立之初即定位为：培养能够运用现代化管理理论、技术与方法，在文教、体育、卫生、环保、社会保险、社区管理等公共事业单位从事管理工作的高级专门人才。经过十多年的努力，各高校在该专业人才培养模式及培养规格、培养方案等方面都做了较为深入的研究和探索，使得该专业教学计划日臻完善，课堂教学内容逐渐向科学化、合理化方向迈进。然而，随着社会变革的加快，公共事业管理面临环境的变化，使得这一处于刚刚起步阶段的新专业还来不及紧跟时代的步伐，特别是在实践教学环节各高校普遍较为薄弱，实践教学过程中存在许多问题，这已成为培养应用型高素质公共事业管理人才的瓶颈。
一、公共事业管理专业实践教学面临的困境
1.1 外部环境复杂
目前，我国行政体制改革明显滞后于经济体制改革，政府职能转变并没有到位，现有的事业单位改革尚未彻底，过去政府包揽的社会事务管理职能依然未能完全移交给公共管理部门，公共事业管理组织的的发展处于大的变革之中，这样的社会环境使得该专业实习难度增大，致使有很多学校的实习流于形式。
1.2 师资结构混杂
实践教学体系的完善必须拥有一支精干的教师队伍。作为公共事业管理专业的教师，不
仅应具备较高的公共事业管理的理论知识，还应包括较强的公共事业管理的实践能力。目前公共事业管理专业教师，多是过去从事行政管理或其它学科的教学和研究，因工作需要才转型到公共事业管理专业，或者从学校毕业后直接走上讲台的，基本没有参加过专业的实践锻炼，大都缺乏公共事业管理方面的实践知识和实践经验，这严重影响了实践教学的质量。
1.3 内容设置随意
目前高校对公共事业管理内涵没有明确的科学认知，其专业方向的设置可谓是五花八门。部分高校是围绕教育部专业目录规定的文教、卫生、体育、环保及社会保险等方向开设的。也有少数高校的专业方向严重错位，如定为“房地产管理、行政管理、电子商务、政治学以及法学”等方向。部分高校至今没有任何方向，课程设置要么“无所不包”要么“偷工减料”,胡乱拼凑、随意性大。公共事业内涵的模糊认识以及专业方向的不明确，导致实践教学目标不明确，困扰着实践教学的深入开展和有效运作，致使实践教学流于形式，难以取得较好的教学效果。
二、公共事业管理专业实践教学的出路探讨
1.1 认清实践的重要性及其基本路径
相比行政管理，公共事业管理更强调运用经济学原理和定量的方法去处理实际问题，而不仅仅是从政治、社会学的角度对问题进行分析，更加注重人才培养的应用性。从公管专业对学生的业务培养要求来看，它表现为较强的技术性和创造性，学生所学理论知识很大一部分必须通过实践教学方式转化为具体的技能才能得以熟练的掌握和运用，因此，公管专业实践教学体系的设计和实施对人才培养的质量至关重要。
然而，在我国当前高等教育普遍缺乏实践机会和场所已成为不争的事实，且不是某一个专业的个别现象，在短时间内也无法得到根本解决。在这一特殊条件之下，师生必须明确认知实践的基本路径，即实践应该包含有思维实践和行为实践两部分的，思维实践是行为实践的基础，特别是在行为实践受到更多客观因素制约时，思维实践就显得更为重要。所谓思维实践，即将课堂所学专业基础知识通过切合实际的案例分析、探讨解决身边的事件以实现初步的从理性认知到感性认知的转化。所谓行为的实践，即切身处地的参与社会实践，将思维实践后所获取的感性认知进一步应用于实践，在实践中实现感性到理性的第二次升华。
1.2 以实践地点为依据可以设置校内实践与校外实践
校内实践体系包含有案例教学、实验教学及毕业论文三个部分，在这一体系中教师的主动性尤为重要。首先，案例教学需要在课堂教学中引入案例分析有利于培养学生分析能力、想象能力、分辨能力和独立思考能力。它一方面引导学生综合运用所学知识与方法对案例进行分析、推理，提出解决方案，从而改变被动、消极地接受知识的状况；另一方面，通过让学生自己分析问题和解决问题的方式，培养学生主动学习、综合分析和创造性的解决问题的能力。采用案例教学的方式应按照循序渐进的原则，首先进行简单的单项案例分析，待学生有了一定基础之后，再进行综合分析，既可以采用书面分析形式，也可以采用课堂讨论。其次，实验教学实践。公管专业的实验教学必须以强化训练专业实用技术为特征，以利于培养学生技术应用能力、分析和解决实际公共管理问题的能力。有鉴于此，实验教学子系统以培养专门的实验技术能力目标，验证性的内容应大为减少，按照从初级到高级等的认识和实践过程构成一种能力体系。最后，毕业论文实践。公管专业毕业论文旨在锻炼学生发现、分析、研究、解决问题的能力，是对学生四年所学知识和能力培养的总检阅。毕业论文质量的高低很大程度上取决于选题，应该鼓励学生将实践课程、社会实践和毕业实习中发现的问题，形成毕业设计选题，并要求指导老师在选题上下工夫，能够充分考虑论文中是否有实践的情况，鼓励学生进行社会调查、定性和定量相结合，并加强考核，建立一定比例的毕业论文淘汰制度，确保论文质量。
校外实践体系主要包含社会实践和见习实习两部分。社会实践系统以培养专业技术应用能力为主线原则，贯穿在整个大学学习期间，在不同的学习阶段因理论知识和技能掌握的程度不同，应有不同的形式，包括社会调查、社会服务、社会兼职等等，这些活动既可以学生单独开展，也可以以班或者社团小组的形式开展，既可以在课余时间开展，也可以在寒暑假以假期锻炼的形式开展。见习实习子系统。公管专业实践教学体系教学目标的实现必然导致走产学结合的道路。因此见习实习子系统的设计需要贯彻产学结合的原则，体现产学结合的特征。见习实习子系统是应用性人才培养的必需，更是社会与经济发展的必需。通过实习，实现产学结合、校企合作，共同研究公管专业培养方案、制定培养目标、实施培养过程，达到公管专业人才培养的根本要求。
1.3重视实践教学，加大经费投入力度
一方面，学校要给予实践教学关注和重视。公共事业管理专业是实践性很强的专业，为社会输送的是高素质的复合型、应用型人才。高校是组织开展实践教学的重要主体，思想上要高度重视实践教学在公共事业管理专业人才培养中的重要作用，高度重视实践教学环节。实践教学是一项复杂的系统工程，涉及方方面面。学校相关部门必须齐心协力、大力支持，才能确保实践教学取得实效。另一方面，要确保实践教学的经费投入。学校要加大投入力度，为实践教学提供坚实的物质保障。公共事业管理专业作为新兴专业，更需要学校加大人财物的投入。比如，实习基地的建立与维护、师资队伍培的培养、公共事业模式实验室的创建等。
参考文献：
[1]宋 琪，方永恒。公共事业管理专业实践教学体系的构建与实践[].西安邮电学院学报，2008,(4):143-146.
成本管理是众多企业极为关注的课题，因为这会对企业日后的经营方向及对策有着莫大的关系，而房地产企业的成本管理就是其中一个至关重要的环节，对企业的发展有着极其深远的作用。
前言
企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大，关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。
1企业要实行成本管理的意义
1.1成本管理是保护股东权益的重要手段
企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。
1.2成本分析是成本控制的基础
古谚语提到“种瓜得瓜种豆得豆”，有付出才有回报。企业同样如此，成本是企业产生利润的必要条件。成本管理贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管理提供的基础数据是无法完成的。
1.3成本管理是提高企业竞争力的有力保证
成本管理不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产並链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共贏以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管理制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管理制度合理调整，最终成为淘汰者。
2房地产项目成本管理的几个阶段
2.1项目投资阶段的成本管理
对于房地产企业来讲，项目投资是成本管理的首要环节。每个房地产公司在投资之前都会有一系列的分析，既包括企业自身的因素，例如企业自身的投资能力、实施能力等等同时也需要对项目自身进行分析，例如项目开发的必要性、优越性、项目的利润回报率等等。另外，还有一个因素是不得不考虑的，那就是当地政府的相关房地产调控政策，选择建设符合大众要求和市场要求的房地产项目筹划阶段的成本控制，也是我们通常所说的项目决策阶段的成本控制，此阶段的工作需要大量的市场调研数据，只有准确的数据才能获得更全面投资评估。这一阶段的成本控制水平会直接影响项目的最终回报情况。这就类似于做一件事情先要找对方向，如果方向错了，之后投入的越多损失越大。这一阶段项目决策需要各部门人员的共同分析，房地产开发商要从项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等进行考察；企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析；数据分析人员要立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。这就进入项目规划设计阶段的成本管理。
2.2项目规划设计阶段的成本管理
项目规划设计阶段是对投资项目进行必要的设计，以确保后期项目的顺利施行。此阶段的成本管理主要目的是降低规划设计阶段的企业成本，包括设计规划人员的人工费、材料费、设备维护费，另外还可以降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。此阶段一般是房地产公司自行设计，考虑到个人容易受思维定势的影响，适当的引入招标制度是一个不错的选择，这样可以得到最优化的设计规划方案，同时可以极大程度的节约房地产公司的企业成本。项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，必须要合理科学的进行项目设计，否则就会造成投资成本过高、建设周期更长、回收资金更慢，最终影响项目工程的经济效益最大化。所以，房地产开发商都会对项目设计进行周密细致的分析，确保成本管理有效实现。
2.3项目施工阶段的成本管理
房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节，是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本，找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究，施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析：
2.3.1企业在施工前，要审查好施工组织设计
这项工作看似对成本管理没有什么帮助，其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务，同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等，这些方面如果可以约定好，对后期的工程施工会起到极大的推动作用，避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管理。
2.3.2物资采购方面要做到比价
物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关，同时对不同的'供应商进行此价。这样才能做到物美价廉，保证质量的同时降低成本。
2.3.3严格管理工程变更
工程出现变更必然会造成预算成本的增加，所以应尽可能的避免工程变更，这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图，管理好设计图纸和施工图纸。
2.3.4加强管理相关合同，做到有章可循
这样可以避免以后的工程索赔等经济纠纷等隐患的出现。这样也可以为项目结算阶段的成本管理提供相关的保障。
2.4引入价值链管理理念，树立房地产企业战略成本管理思想
房地产行业是典型的资金密集型行业，项目实施离不开资金流转。传统项目开发过程中，资金预算往往根据工程预算结合进度节点安排使用计划，在实际操作中还会脱离预算被动支付，超预算付款经常发生。引入价值链管理，房地产企业为了提高对消费者（业主）提供满意的产品和售后服务质量，将围绕项目开发的上下游相关单位都纳入管理和服务的对象，制定和提供与企业品牌和项目开发策略相匹配的相关的管理、技术、质量、安全等标准，确保项目周期内任何一个阶段、任何一个单位都能采用统一的管理、技术和服务标准，严格执行并得到有效控制，最终满足消费者的需求。
3结语
综上所述，成本管理对于企业而言有着非常重大的意义，为了保障企业的经济效益，促进企业决策的科学化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
摘要：宏观经济形势看好、产业地位不断提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展的外部环境真实写照。在此宏观背景之下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要实施调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。
关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策
近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。
一、房地产开发企业规模及投融资现状
(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从20xx年年末的2.73万家增至20xx年年末8.75万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。
(二)政策变化催生新的市场游戏规则从20xx年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。
二、房地产开发企业投融资面临的问题
(一)房地产投融资的贷款形式单一
众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。
(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系
目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的。
(三)资金的核算缺乏科学性
多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。
三、房地产开发企业投融资的解决办法
由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。
(一)寻求企业的合伙制
寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。20xx年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。
(二)增加融资方式
1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。
2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。
3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。
四、结束语
从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。
参考文献：
[1]霍雪梅。房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，20xx(06):7-8.
[2]秦学静。房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，20xx(07):8-9.