在社会发展不断提速的今天，需要使用制度的场合越来越多，制度是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。那么拟定制度真的很难吗？
第一章总则
第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。
除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付速达软件的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%—0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章收入及利润
第十三章营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四章主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的'付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章附则
第二十一条本规定自**年1月1日起施行。
根据集团公司对物业公司各小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。
一、预算管理
1、各小区物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。
2、每月末各小区物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。
3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。
4、各月度支出计划的编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。
5、每月初各小区物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。
6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后各小区支付。
二、收支规定
1、收据、发票及公章使用规定：
（1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。
（2）物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。
（3）收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。
2、收款规定
1、各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。
2、已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。
3、以转帐方式收款应及时与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并及时做帐务处理。
4、物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。
3、支出规定
1、工资费用。各小区财务人员根据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。
2、员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区根据自己实际情况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。
3、维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业公司总经理→预算部→总工办→总裁。
4、差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是本公司全称、地点、费用项目等必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。
5、水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的`费用开支，以免影响水电费的正常支付。
6、对于各小区需要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。
4、资金报表：
1、每天由各小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。
2、报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。
三、会计核算
1、统一设置以下会计科目：
1、主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；
2、其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；
3、主营业务成本：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费、劳动保护费、保安费、社保费及其他。
4、管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其他；
5、其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。
2、会计报表
1、各小区财务结账日期为月末最后一天。
2区会计人员应于次月的3日以前将各小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。
3）、小区会计每月25日前根据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算执行情况报表。
四、档案保管
1、已使用的收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。
2、小区财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。
3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。
五、检查控制
1、各小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。
2、各小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。
3、各小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。
4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。
5、物业公司财务和集团公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。
6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。
六、相关责任
1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。
2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报总裁严肃处理。
3、会计档案灭失追究保管会计责任。
4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。
本办法由公司由公司财务部和物业公司负责解释。
一、总则
为建立现代化企业制度，建立健全财务管理体系，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》、《企业会计制度》，特制定本财务管理制度。
二、组织机构
2.1、公司设立财务部。
2.2、财务部的职责，在公司总经理的领导下，具体负责全公司的财务管理工作和会计核算工作（包含但不限于以下内容）。
（1）财会人员的管理、指导检查各独立核算项目的会计核算工作；
（2）做好财务分析工作，为公司领导决策提供各种信息资料，当好领导的参谋；
（3）协助公司领导筹集资金、合理分配使用资金；
（4）建立适合自己企业需求与发展的成本核算模式；
（5）制定成本管理制度与控制制度。
2.3、财务部下设：出纳、会计。
（1）出纳职责：负责办理企业的存款和结算业务；
定期对现金和银行存款进行安全性、效益性和流动性检查；负责日常资金的划拨和费用报销；负责工资奖金的审核和发放。协助会计人员针对经济事项所对应的原始凭证的合规性、完整性进行审核；
（2）会计职责：根据会计准则准确填制记账凭证；
审核记账凭证，严格按照会计内部程序进行记账、对账、结账；编制会计报表；各种应收、应付款项的清理；编制银行调节表。建立财务成本控制系统，对成本和资金进行控制；对进销存各环节成本有效地监控；对产品的价值进行分析；挖掘降低目标成本的潜力。
2.4、各岗位人员必须具备相应任职条件和资格，持证上岗。
2.5、财务会计人员调换工作时，按会计法规定办理交接手续。
2.6、采购人员采购的原材料质量、性能达到（或超过）公司质量要求，且价格低于公司核定的计划价，公司将按节约总额的一定比例给予奖励；如果采购原材料价格高于公司核定的计划价公司不支付超额部分的货款；如果违反公司采购程序擅自采购（所有资金往来活动均有财务部门具体实施，严禁采购人员经手采购资金款项），由采购人员承担由此造成的一切经济损失，严重违规者承担法律责任。
三、流动资产的管理
3.1、流动资产包括现金、各种存款、应收及预付账款、其他应收款、等。
3.2、现金管理
（1）现金出纳会计要认真执行《现金管理暂行规定》和有关现金的管理规定。
要严格控制费用报销和个人借款，根据公司《借款和费用报销及审批程序制度》规定的审批流程执行。
（2）财务人员必须对收付款凭证的内容完整、合法负责；
报销凭证必须是国家印制的发票及单据，不得使用白条或其他不规范的凭证报销各项费用，凭证经审核后方可逐笔登记现金日记账。
日记账要逐日结出余额，并与库存现金相核对，月末与总账相核对。出现长、短款且又无法查明原因的，长款归公，短款由责任人赔偿。
（3）当日收取的现金要及时送存银行，不得留存超限额（以现金2000元为标准）的过夜现金，以确保财产的安全。
（4）公司员工报销费用时，出纳要及时扣除各种借款，不允许职工长期占用企业资金，各种借款条月底必须入账，不允许出现跨月白条顶库现象。
（5）公司各相关项目负责人应将营业收入等款项及时交付资金管理部门，以便及时处理账务。
3.3、银行存款管理
（1）会计人员要认真执行《支票管理规定》，银行支票等结算凭证和印鉴要由两人分开保管。
（2）财务人员要严格银行存款支出控制，银行付款必须经总经理批准，手续齐备。因使用支票不当造成企业损失时，应由当事人承担赔偿责任。
（3）银行存款日记账逐笔逐日登记，每日结出余额，定期与银行对账单相核对，并编制银行余额调节表，调整未达账项，出现长期未达账项时要查明原因，上报领导。
3.4、应收账款及预付账款的管理
（1）公司要根据经济业务的内容和户别设置应收账款明细分类账，即按债务人（或具体项目）的'具体名称设置登记明细分类账，不准笼统的以地名代替。应收账款的发生和确定必须有索取价款的凭据（包括合同、收到条、欠款条以及业务经办人员的保证书等），不得单方入账。
（2）各项债权，债务要定期进行清理核对，每年最少进行一次发函或派员核对，每季末要编制账龄分析表，并上报有关领导。对发生的应收账款、其他应收款、预付账款等应收款项，按照谁经办谁回收的原则，损失者或已采取各种必要措施确实无法收回的坏账损失，由当事人（或项目经办人）按责任赔偿相应损失后及时处理账务。
（3）收回的账款要及时上交财务部，如发现私自挪用货款不交者，移交司法部门处理。
（4）公司要严格控制内部员工的借款，健全借款审批制度。员工调离时资金管理部应当与其他部门搞好各种债权债务的清算工作，未经财务部人员及总经理在《员工离职结算单》上签字，人力资源部不得为其办理离职手续。
（5）支付预付账款必须有合同、协议书等书面文件，根据合同需预付账款时，须经办人签章，经财务人员审核并注明用途后，经总经理批准方可付款，并同时向财务部提拱有关合同（协议书）等有关材料。（相关合同要复印备份、编码、登记）
（6）本公司采用坏账准备金制度，每年年末按应收账款余额的5‰计提坏账准备金，年终调整。
3.5、低值易耗品管理
（1）低值易耗品，一律采用五、五摊销法计入成本费用。
（2）对于能多次周转使用或长期使用的低值易耗品，如办公用品（桌、椅、档案橱、电脑及其配件、打印机及其耗材、电话安装及话机等）各种工具（生产、安装、维护等工具），必须由具体使用人员提出申请，公司财务部人员审核，总经理批准才能采购。办公用品由财务部人员统一管理，采取先调配再采购的原则，任何非财务部人员不得自行购买，任何人员不得超标准领用办公用品。
（3）低值耗品建立档案，具体使用人员负责管理，工作异动时办理交接手续，非正常消耗或遗失的要按价赔偿；
个人使用的由个人自行负责，工作异动时办理归还手续，非正常消耗或遗失的要按价赔偿。
四、固定资产的管理
4.1、固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械、设备、运输工具；电子设备、仪器仪表等其他与生产经营有关的单位价值超过1000元的设备器具，工具等；不属于生产经营必备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过两年的也应当作为固定资产。
4.2、公司建立固定资产管理制度，包括固定资产的安全使用制度，维修保养制度，定期盘点制度和折旧计提制度。
公司财务要设置固定资产明细账，并制定固定资产目录，生产管理中心生产技术部负责生产类固定资产的管理，行政管理中心负责非生产类以外的固定资产管理。
4.3、固定资产的计价
（1）外购的固定资产，不需安装就可直接使用的固定资产，以发票价格和运输费用价格为固定资产记账价格，对于外购需安装、调试才可使用的固定资产，以外购价格加运输费、安装调试费等合理有关的费用为记账价格。
（2）购置机器设备时要搞好市场调查，搞好设备的技术分析和经济性分析。
（3）对已经竣工交付使用的未办理决算的建筑工程、机械设备等，要根据预算书或合同估价转入固定资产并计提折旧，待工程决算后，再调整原估价和已提折旧。对于现已使用而没有档案资料的固定资产（没有建账）可以采取重置价进行入账。
4.4、折旧方法。（法定）
我公司对固定资产进行分类管理，固定资产折旧采用平均年限法分类计提折旧，房屋、建筑物折旧年限为20年，机械、设备折旧年限为10年，车辆折旧年限为5年，电子设备和仪器仪表等为3年。
4.5、本公司固定资产残值率5%.（法定）
4.6、全部固定资产必须每年盘点一次，由财务管理部牵头、生产管理中心、行政管理中心参与，具体盘点时间由财务管理部根据年终决算的要求决定。
五、负债管理
5.1、企业的流动负债是指将在一年内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、应付工资、应交税金，其他应付款以及预提费用等。
5.2、企业各种流动负债应按期偿还，以提高企业信誉和知名度
5.3、企业购进货物应付未付的款项，业务经办人员应及时将发票等有关单据送交财务管理部，以便及时处理账务，正确体现企业负债，正确核算材料物资等的计价和产品成本。
六、成本费用的核算管理
成本与费用要按权责发生制原则进行计提。要正确划分和核算各项成本费用，严格按规定的核算内容和要求使用跨期摊销账户（待摊费用、预提费用等）。
企业制定合理完善的定额费用和报销制度，本企业的管理费用、销售费用、财务费用，都要按规定进行明细分类核算，并进入当期损益。
有关费用报销程序和标准的制度由财务管理中心另行制定。
七、收入、利润和税金的管理
7.1、公司销售收入实现的标志是收讫价款或取得索取价款的凭据。对于现款交易实现的销售收入，由开票员开票后到出纳会计交款后方可凭盖有款收讫章的提货联及发货清单到仓库提货。
7.2、要按税法规定正确计提各种税费，准确核算和反映各项税金的提取和上交。每月10号前将计算正确的有关税务报表上报有关税务部门。
7.3、利润总额可按以下公式计算
利润总额=销售利润+投资收益+营业外收入-营业外支出
销售利润=产品销售利润+其他销售利润-管理费用-财务费用
产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售费用-产品销售税金及附加
其他销售利润=其他销售收入-其他销售成本-其他销售税金及附加
7.4、公司营业外收入和营业外支出是指与公司无直接关系的各项收入和支出。
7.5、公司实现利润后应缴纳企业所得税，企业利润应按以下顺序分配：（法定！）
（1）支付各项税收的滞纳金和罚款。
（2）弥补企业以前年度亏损。
（4）提取法定盈余公积金和公益金。
（5）向投资者分配利润。
八、财务报表、会计科目和发票的管理
8.1、根据会计工作一致性和可比性原则，本公司结账时间为每月30日下午6：00为结账时间，资产负债表和损益表及有关附注报表应于次月12号前上报总经理及有项目负责人。
8.2、应分别独立核算的项目，要实行严格的财务制度，严禁混报乱报费用现象。核算有关经济业务，公司的资金、物资往来要办理有关转账手续。
8.3、公司所有购进货物，原则上200元以上都须取得增值税专用发票；支付水、电、运输费、油料费和维修车辆时都要利用增值税（或合法）发票结算。
8.4、公司出入库单、收据等有关凭据采取领用登记制度，用完的有关单据存根及时交回财务管理部。
财务管理部门要认真检查，凭旧本领用新本，不得乱领乱用有关单据。
8.5、销货发票（含普通发票、增值税专用发票）要有专人到税务机关领取。开票、制单、保管、登记实行专人负责制。会计人员要建立健全有关票据的登记制度。
8.6、公司业根据《会计准则》建立会计科目。
九、会计档案管理（法定）
9.1、要做好会计档案的管理工作，资金管理部门应于每月月末将有关会计凭证等会计档案装订成册，做好封面整理入档。
9.2、公司财务管理部建立会计档案目录，严格档案调阅手续。
9.3、公司财务人员、采购业务人员调动工作时必须办理相关费用、账目的会计档案移交手续，造具移交清单，分清前后责任，确保会计档案的连续完整。
9.4、会计档案的保管年限：会计凭证类15年；总账15年、明细账15年、现金和银行存款日记账25年、辅助账簿15年、固定资产卡片（清理报废后）5年；月、季度财务报告3年，年度财务报告（决算）永久；会计移交清册15年、会计档案保管清册永久。（）
十、罚则
1、对现金出纳会计因违反现金管理制度而造成的现金短少，付全部责任并全额赔偿。
2、项目负责人要配合财务人员对往来账会计要建立双方定期（半年和一年）对账制度，违反往来对账要求，使往来帐超过有效追偿期的，相关负责人要承担渎职责任，并予以相应赔偿。（法定）
十一、附则
11.1本管理制度自股东会批准公布之日起执行，凡与本制度规定不一致的以本管理制度为准。不完善之处另行发文补充。
11.2本管理制度由公司财务管理中心负责解释。