商业城提升发展调研报告（精选3篇）
在农业和农村经济发展进入新阶段的新形势下，各级政府如何指导农业生产，农民的生产经营如何适应市场需求，已成为当前农村工作的热点、难点问题。近几年在我市悄然兴起的订单农业，以订单为纽带，把农户、中介组织、龙头企业等市场主体和生产、加工、销售等产业链条紧密联系在一起，在推进农业结构调整、加快农业产业化进程、增加农民收入等方面发挥了积极作用。
一、我市订单农业发展现状
所谓订单农业，也称合同农业或契约农业，是指农户按照与客户签定的合同组织安排生产的一种农业生产经营方式。我市的订单农业是近几年在面向市场需求，加快调整优化农业结构的过程中应运而生的。为有效缓解农产品卖难问题，提高农业结构调整的针对性，全市各级和广大农民纷纷把订单农业作为加快调整农业结构的突破口来抓，订单农业范围不断扩大，由最初的仅局限于良种繁育拓展到现在的育种、蔬菜、粮食、果品、畜牧等10多个产业；订单农业规模迅速膨胀，据各镇（处）自报统计，20__年，全市合同种植面积由上年的5.05万亩发展到8.68万亩，合同养猪由4.06万头发展到15.58万头，合同养鸡由1692万只发展到20xx万只；订单农业效益稳步提高，预计今年全市订单农业总收入可达14820多万元，比上年增长45.7％。在规模不断扩大的同时，订单农业的形式也日趋多样化，概括起来，主要有以下四种类型：
一是依托加工企业型。这是我市订单农业发展的主要形式，涉及到种植、养殖等各个领域，主要是农副产品加工企业为了稳定原料供应，与村级经济组织或农户签定生产合同。如__镇近年来通过招商引资，培育起20多家农副产品加工龙头企业，共带动全镇发展订单蔬菜1.8万多亩。
二是依托科研部门型。这种订单农业主要集中在农作物繁种制种领域，合同履约率相对较高，经济效益也比较稳定。如市花生办公室与省花生研究所签订的花生新品种繁育合同，由花生研究所提供良种，在我市发展花生育种面积20__亩，生产的花生种以高于市场价15％的价格回收。
三是依托中介服务组织型。主要是充分发挥中介服务组织和农产品购销大户信息灵、渠道广的优势，搞好农产品的集中销售。这种订单农业合作形式，一般具有较强的地域性，因而合作关系相对比较稳定。如__镇肉鸡生产协会，与__集团等30多家龙头企业建立了稳定的产销关系，每年帮助农民销售肉鸡500多万只。再如__镇果品购销大户刘洪正，每年帮助果农销售果品1000多吨，市场遍布广东、福建、上海等国内20多个省市。
四是依托外贸出口型。这是目前潜力最大的一种订单农业发展形式，主要是瞄准国际市场需求，以“三资”企业、外贸企业和国外农业公司为依托，大力发展出口农产品生产。如__镇王家埠村，通过挂靠中日合资三元成食品有限公司，发展蔬菜合同种植面积3000多亩，年出口各种蔬菜6000多吨。
从调查情况看，不论哪种形式的订单农业，都是以合同为纽带，在生产者和需求者之间建立了稳定的产销关系，能够有效规避市场风险，因而受到了广大农民的广泛欢迎。
一是有利于增加农民收入。发展订单农业，其实质是用合同的形式把市场需求反映出来，农民作为卖方，事先与客户按照平等互利、自愿协商的原则，就农产品交易的数量、质量和价格等事宜签定具有法律效率的合同。通过把产后的销售活动移置到产前，可以有效减少农民生产的盲目性和价格波动的不利影响，降低市场风险，促进农民收入的不断增加。如__镇以龙口__食品有限公司为依托,今年试种了40亩合同萝卜，企业承诺每亩保底收入1000元，不仅使农民生产的产品有了稳定的销售渠道，而且可以获得稳定的经济效益。
二是有利于加快农业结构调整。发展订单农业，可以将多层次、多样化的市场需求表现为对农产品品种、数量、质量等的具体要求，为农民调整农业结构提供明确的市场需求信息。农民按照合同组织安排生产，可以使生产结构更适应市场需求，从而实现小生产与大市场的有效对接，缓解农产品供需的结构性矛盾，带动农业结构的调整和优化。如__镇今年以烟台__高效农业开发公司为依托，大力发展设施农业合同种植。按照合同规定，企业为农户提供种子种苗、技术指导、产品销售等系列化服务，并保证每个大棚保底收入5000元，极大地调动了当地农民发展设施农业的积极性，仅上半年，全镇就已落实冬暖式大棚560个。
三是有利于促进农业产业化经营。发展订单农业，通过合同（订单）这个载体，可以把分散经营的农户与农副产品加工营销企业有机结合起来，协调相互之间的利益关系，约束双方的经营行为，把农业生产、加工、销售等各个环节紧密联系在一起，形成完整的农业产业化经营链条。同时，在发展订单农业的长期合作过程中，随着相互联系的不断密切、信任程度的不断加深，产销双方必将形成风险共担、利益共享的经济共同体，为实现农业产业一体化经营建立稳固的基础。如__镇大东疃等8个村庄在为外资企业宫田有限公司种植合同蔬菜过程中，与企业结成了紧密的合作关系，形成了“定向生产、定向销售”的基地化生产格局，目前蔬菜基地生产面积已发展到4000多亩。
四是有利于提高农民的整体素质。订单农业对农产品的质量标准提出了更高的要求。农民为了获得订单，完成订单，就必须在提高农产品的科技含量、增强农产品的市场竞争力上下功夫，这就充分调动了广大农民学科学、用科学的积极性，有利于加快农业科技推广应用步伐。同时，随着农业优良品种的引进和先进生产管理技术的应用，也使农民开阔了眼界，增长了见识，促进了思维方式的转变和思想观念的更新。如__镇洪兰村连续多年都与韩国大地种苗公司签定了制种合同，在技术人员的指导下，制种农户严格按照规定喷药、施肥、组织生产，不仅掌握了先进的制种技术，而且牢固树立起质量意识、标准意识，综合素质明显提高。
二、订单农业发展中存在的主要问题
虽然我市订单农业发展较快，但从总体上看仍处于起步阶段，还不能完全适应农业和农村经济发展需
要。如何正确引导，逐步规范，促进订单农业的健康发展，使其更好地发挥作用，还有许多亟待解决的问题。
一是订单农业发展处于无序状态。从调查情况看，目前我市订单农业的发展基本上处于自发状态，村自为战，户自为战，缺乏有序的组织引导。从生产者层面看，有的对订单农业的内涵把握不准，对订单农业条件了解不够，只凭发展订单农业的热情，签下一些不切实际的虚假单、模糊单，给了农民错误的市场导向，结果造成不应有的损失；从收购方层面看，有的经营者抱有坑农心理，有些订单甚至就是以高价兜售产品为目的，收购时或是见不到踪影，或是以质量不符合要求为由压价拒收。如我市__等镇部分农民与__省海狸鼠开发中心签订的海狸鼠养殖合同，规定农民每借养一对种鼠，交押金200元，管理费90元，在合同期内，养殖户上交18对仔鼠，每对收购价为100元。但__省海狸鼠开发中心在出售种鼠后，并未按合同规定回收仔鼠，给农民造成了巨大的经济损失。
二是订单农业合同不规范。规范的合同是订单农业健康发展的法律基础。但从调查情况看，合同不规范是订单农业发展中表现最为突出的一个问题。有的主体不明确，以镇政府或村委会的名义与客户签定订单农业合同，但这二者并不具备法律意义上的经济实体资格；有的内容不详细，程序不完善，所谓的订单只是买卖双方的一纸“君子协议”，对农产品价格、双方的权利义务、违约责任等一些关键环节缺少明确规定。还有的订单看似内容比较详细，但在具体规定上却不够科学、合理，在一定程度上影响了合同的可操作性。如__镇与__市粮食加工企业签定的优质小麦生产合同，虽然合同价格每公斤高于市场价格0.1元左右，但规定由当地政府负责收购、运输等环节。如果扣除各种费用，基本无利可图，甚至还要亏本，最终合同没有履行。
三是订单农业合同履约率不高。正是由于目前订单农业发展还处于无序状态，加之合同不够规范，结果导致订单农业难以得到有效落实。据统计分析，目前我市订单农业履约率不足40％，有一半以上的订单成为一纸空文。即便是一些比较规范的合同，受市场行情波动影响，有时也难以得到落实。如__镇与__著名葡萄酿酒有限公司签订了发展酿酒葡萄基地合同，合作初期企业还能按照合同规定收购葡萄，但20__年白葡萄酒市场出现滑坡后，企业便不再收购葡萄。该公司规模比较大、实力比较强、知名度比较高，连这样的企业都不能正常履行合同，一些规模小、实力弱的企业履约情况更是可想而知。
产生上述问题的原因是多方面的，从客观因素讲，由于受自然条件约束，农民生产的产品可能达不到合同规定的数量、质量要求；同时由于农产品生产周期较长，而市场需求则在不断变化，农民生产的产品可能已不适应市场需求，从而影响销售合同的顺利执行。如__镇__村今年与__市龙头企业签订了90亩牛蒡种植合同，企业提供种子、肥料等生产物资和技术指导服务，并实行保护价收购，但到了收获季节，由于出口不畅，牛蒡市场行情一路下滑，企业如按保护价收购，不但会出现较大亏损，而且产品也没有销路；如按市场价收购，农民收入还抵顶不了企业提前垫付的费用，最终合同没有履行。但从调查情况看，当前制约我市订单农业发展的主要还是体制方面的原因和人为因素的影响，概括起来，主要有以下几个方面：
一是合同双方法律意识不强。有的企业或农民经营理念落后，法制观念淡薄，缺乏履行合同的自觉意识，受眼前利益驱动，往往存有短期行为。这是订单农业履约率不高的重要原因。有的农民缺乏履约意识，当市场价格高于订单价格时，从眼前利益出发，把产品卖给其他收购者，损害了客户的正当权益；有的农民缺乏守约意识，不是按照约定的标准加强生产管理，而是单纯追求数量，致使生产的产品达不到合同要求的质量和标准，导致履行订单时产生争议，出现毁约现象。但更多的是坑农事件，有的企业在农产品市场行情看跌时，为了降低成本，或者言而无信，订而不收，改从市场上收购低价原料；或者压级压价、坑农害农，剥夺农民利益。由于合同履约率不高，在一定程度上败坏了订单农业的名声，挫伤了产销双方发展订单农业的积极性，为今后加快发展订单农业增添了新的制约因素。
二是订单农业发展缺乏有效的载体。集中表现在两个方面：首先，龙头企业发展水平不高。从调查情况看，订单农业能否最终落实，很大程度上取决于农产品加工企业的发展水平。但目前就我市而言，无论是本地的农产品加工企业，还是外商投资的农产品企业，大都实力弱、档次低、带动能力不强。全市现有的247处农产品加工企业，平均固定资产只有216万元，其中固定资产50万元以下的有140处。农产品加工转化能力不足农产品总量的40％，精深加工率不足10％，难以为订单农业发展提供有效的载体和保障。其次，农民合作经济组织发育不快。由于分散的农户与企业不是对等的主体，发生合同纠纷以后，一家一户的农民很难与企业讨价还价。但目前我市合作经济组织发育迟缓，全市仅有专业合作社164处、专业技术协会174处，数量少，规模小，运作不规范，难以代表农民与企业进行谈判，不能有效维护农民利益，订单农业发展缺乏坚实的组织基础。
三是订单农业发展环境不够优越。突出表现在订单农业发展所需要的指导管理体系还不到位。从组织领导看，有的地方对订单农业的地位和作用认识不足，对订单农业发展支持不够，致使订单农业处于放任自流、无序发展状态。从管理服务上看，由于农民在谈判中处于不利地位，一旦出现违约现象，客观上需要有关部门立即介入，发挥职能作用，提供法律服务，维护好农民的合法权益。但从调查情况看，违约现象发生后，大都是农民自己“孤军奋战”，有的受自身能力和经济条件限制，甚至干脆放弃法律诉讼，不愿也不会用法律武器讨回应有的公道。另外，由于目前农产品质量标准体系及检验检测体系还不健全，加之企业在谈判中居于强势地位，一旦因产品质量问题发生纠纷，最终受损的往往是农民。如98年初一台商与__镇部分农民签订了1000亩荷兰豆种植合同，但收获时荷兰豆市场价格下跌，无利可图，台商便以质量达不到要求为由压级压价、拒收产品。由于没有法定的标准依据，无法裁定台商的违约责任，农民的合法权益得不到有效保护。
三、加快发展订单农业的对策
1、要正确把握订单农业的内涵。订单农业的核心是通过契约关系，稳定交易行为，是规避市场风险、解决千家万户小生产与千变万化大市场之间矛盾的重要选择。但也必须明确，订单农业只是发展市场农业的一种形式。从发达国家的实践看，农产品的生产、加工、销售主要有三种联结形式，第一种形式是由企业完成农产品生产、加工、销售的全过程，即常说的紧密型农业产业化经营，在农产品营销总量中占10％左右；第二种形式是由若干企业、农户分别进行农产品的生产、加工、销售，相互之间的购销关系用合同来稳定，即所谓的订单农业，在农产品营销总量中占20％左右；第三种形式是通过市场交易，实现农产品生产、加工、销售各个环节的有机联系，这种形式在农产品营销总量中所占比例达到50％以上。可见，订单农业虽然是发展市场农业的一种重要形式，但并不是唯一的形式。所以，一定要正确把握订单农业在农业和农村经济发展中的地位和作用，既不能把订单农业的作用扩大化，不顾客观实际和条件，一味追求订单农业的发展；也不能因为当前订单农业履约率不高，就对订单农业的发展失去信心，放任自流，无所事事。要大胆探索，积极实践，正确引导，促进订单农业快速健康发展。
受农业生产自身特点影响，订单农业的发展具有一定的适用范围，我市订单农业的实践也证明了这一点。一些常规性农产品由于种植的普遍性，企业选择余地比较大，往往导致订单关系脆弱，造成毁约现象。而特色农业、优质农产品以及专用性比较强的农产品，因为具有特有性，合同关系相对比较稳定。因此，要把订单农业的发展重点放在名特优农产品和专用农产品生产上，结合农业结构调整，加快名优特新品种的引进和推广步伐，积极运用先进适用技术，高农产品的营养品质、商品品质和食用品质，满足厂商客户对不同品质、不同用途农产品的需求，以高附加值、高科技含量的农产品占领市场，获取订单。同时，要积极实施名牌战略。优质农产品是订单农业的前提，但优质农产品只有被市场接收、被更多的消费者认可，才能形成更多的订单。因此，要加大
宣传推介力度，努力提高我市名优农产品的市场知名度和市场占有率，在订单农业发展中赢得主动。
2、要大力发展农产品加工龙头企业。农产品加工企业是订单农业的主要依托。要加快发展订单农业，就必须不断膨胀农产品加工企业的规模和数量。要通过做大做强本地企业、想方设法引进外资企业、积极主动挂靠外地企业，不断加强订单农业发展的载体建设。特别要围绕种子、蔬菜、瓜果、葡萄等具有相对优势的支柱产业，按照规模大、经营好、辐射面广的标准，选择一批骨干加工企业，采取财政、税收、信贷等多方面的优惠政策和扶持措施，进一步加大培育力度，尽快建设一批产业关联度大、带动能力强，有区域优势、经济规模和市场前景的龙头企业，以此带动订单农业发展。同时，要协调好企业和农户的关系。通过订单这种形式，规范和协调企业、农户、基地等各利益主体间的经济行为，健全和完善农业产业化经营机制，使农户和企业建立长期稳定的合作关系，确保订单顺利履行，促使订单农业健康发展。如我市__镇为__集团、__*集团养殖合同猪、合同鸡的经验非常值得借鉴，在养殖过程中，当有的农户遇到各种灾害受到损失时,企业都拿出扶持金,帮助农民度过难关，而农民也严格按照企业的规定和要求，及时提供高质量的产品，合同双方实现了“双赢”。
3、要积极培育中介服务组织。中介服务组织和经纪人是订单农业的直接参与者和推动者，在订单农业发展过程中发挥着积极作用。要采取综合措施，积极培育壮大各种类型的中介服务组织。一是大力发展农民自己的合作经济组织。这是提高农民组织化程度，改变合同双方地位不对等状况的根本措施。要不断深化农村改革，加快体制创新步伐，通过发展合作经济组织，真正把千家万户分散的农民联合起来，提高农民在订立合同时的谈判地位，取得发展订单农业的主动权。二是加强行业协会建设。借鉴国际合作社发展基本经验，在大力发展农民合作经济组织的基础上，通过合作经济组织之间的相互联合与合作，把从事专业化生产的农民组织起来，成立行业协会特别是专业协会，如在西瓜主产区成立西瓜协会，在蔬菜主产区成立蔬菜协会等，由协会负责协调市场价格、确定种植数量、稳定产销关系，担当起发展订单农业的主力军。三是壮大农民经纪人队伍。通过出台优惠政策和扶持措施，组织、鼓励、吸引更多的农民进入流通领域，引导他们不断增加投入、扩大规模、提高水平，积极拓市场、跑订单。同时，要注重提高农民经纪人的素质，使他们不断提高营销水平，增强文明经商、合法经营意识，不仅能够促成农产品交易，而且能较好地防止和调解订单履行中发生的纠纷。
4、要规范订单农业发展。订单农业的本质是一种契约经济。因此，要促进订单农业的健康发展，关键是要加强法制建设，建立责、权、利相配套的制约机制。一是增强合同双方的法律意识。要加强对法律法规知识及相关政策的宣传力度，引导农民和企业树立法制观念，增强自律意识，依法签约，认真履约，维护订单合同的严肃性。二是提高合同的严密性。合同是订单农业的载体。发展订单农业，必须签订好完备、严密、可操作的合同，尽量避免因约定不明发生争议，特别是要把数量、质量、价格、履行期限和违约责任等条款列详细、定明白，这是防止企业压级、压价的有效手段。如__镇农民在和__高效农业开发公司签订种植合同时，把供种、供料办法、产品回收及付款办法、违约责任等都规定的非常详细，双方严格按照合同操作，保障了订单的有效履行。三是加强对订单农业的依法管理。要健全完善执法监督体系，一旦发生违约现象，就要依法给予严肃处理，给以后违约者以警示，维护正常的市场经济秩序。同时，要强化培训，让双方知道订合同怎么能更科学、更准确，出现问题后怎样解决纠纷，从而更好地维护自己的权益。
5、要创造有利于订单农业发展的优良环境。创造宽松的环境，是促进订单农业加快发展的基本保证。一是要发挥好政府的综合协调作用。在发展订单农业过程中，政府发挥着任何组织和部门都无法替代的作用，特别是在当前市场经济体制还不很健全的情况下，发展订单农业，更需要发挥政府的规划、组织、桥梁和监督作用。要加强市场信息网络建设，多渠道、全方位地搜集信息，及时为农民提供正确的市场导向。要搞好签约企业的资信调查，对企业的经营、管理、运作、履约能力等情况进行全面了解，帮助农民选择信誉好、实力强、运转正常的企业作为合作对象。在订单农业发展中遇到纠纷时，要组织有关部门积极介入，迅速处理，依法保障双方的合法权益，不断优化订单农业发展环境。二是要加强农产品质量标准体系建设。这既是新形势下促进农业结构调整的重要举措，也是加快发展订单农业的迫切需要。要加快推进标准化生产和管理，建立和完善农产品质量标准和检测认证体系，逐步实施“农产品市场准入工程”，特别要注意与国际农产品标准接轨，增强国内外市场竞争能力。三是要提高农民发展市场经济的素质。要进一步增强农民的风险意识和质量意识、标准品意识，严格按照订单的要求去履行职责，以良好的信誉和高质量的产品树立形象，赢得订单，与企业实现“双赢”。
商业城建成开业18年来，在促进就业、涵养税源、搞活流通、改善民生，带动相关产业，振兴一方经济，促进城市化进程等方面作出了积极贡献，实现了经济效益、社会效益双丰收和经营者、消费者、管理者多方共赢。但随着经济社会的快速发展，商业城已严重落后于整体经济的发展趋势，严重落后于周边同类型市场的发展水平，严重落后于人们日益增长的物质生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年来，区委、区政府高度重视商业城的提升发展工作，主要领导先后批示要对商业城的提升改造作为重点课题进行专题调研。为此，从7月下旬开始，区政协会同区贸易局、商业城管委会等单位组成调研组，以专题座谈、实地走访、问卷调查等形式，开展了大量的调査摸底工作。先后召开了商业城经营户代表、业主代表专题座谈会，走访了政府有关部门和镇街，并赴、和等地学习考察，广泛征求了多个层面的意见和建议，在此基础上形成了《加快推进商业城提升发展的对策建议》。现将调研成果综述如下，供区委、区政府领导决策参考。
一、商业城的发展现状
（一）基本情况
商业城于1992年建成开业，总占地400多亩，总投资8亿人民币，有各类办公和营业用房6000余间，经营户3400余家，从业人员3万余人。共设xx大市场和两条专业街，经营范围涉及五金建材、副食白货、服装箱包、粮油烟酒、机电家电、非机动车和旧货等。其中商业城开发总公司举办十个市场和两条专业街,民营举办六个市场，由管委会辖管。建成18年来，各项经济指标稳健增长，尤其是近三年来，年商品成交额均突破双白亿，占全区商品成交额40%左右，年创税收近亿元，先后获得多项全国性荣誉，三次被评为省重点市场，商业城已成为面向全国的一张金名片。U前，商业城有两级管理体制：一是商业城管理协调领导小组，为区政府对商业城实施管理协调的非常设机构，山区政府常务副区长、分管副区长、有关部门领导组成：二是商业城管委会，为常设机构，负责商业城的统一协调和管理，其主管部门为区贸易局。公安、城管进驻商业城，分别成立分支机构，实行双重管理。
（二）管理情况
XX年，商业城管委会成立后，努力克服硕件设施先天不足的困难，加大投入,强化监管，实现了商业城的稳定和持续发展。
为切实加强消防安全管理，近年来，通过加大硕件改造投入（近三年共计投入资金1200多万元），先后完成了商业城主要市场的消防设施改造，建立完善了一整套安全监控防范网络，通过人防和技防的有机结合，使城内火警数量逐年下降。
为使商业城环境面貌得到明显改善，通过开展整治月、巩固提升年、深化管理年和规范发展年等专题活动，抓住难点重点，实施专项整治，落实长效举措，整体形象得到改观。通过加大基础设施建设，规范整顿停车场，挖潜停车空间，加强交通疏导和专项整治，运用科学手段引导经营户文明停车等手段，有效地缓解了商业城的停车、行车压力。
（三）当前面临的问题
在肯定商业城发展成就的同时，我们也看到，当前商业城面临日益突出的发展瓶颈问题和矛盾，严重制约着商业城的持续发展，影响市场的正常运行。
LI前的主要问题有以下三个方面。
1、硬件先天不足，整体环境较差。
（1）消防安全难以保障。消防设施缺少、建筑物连片且结构复杂、商住混杂、空间狭小、人口密集，给消防改造、火险发现、火灾救援、人员疏散等工作带来困难。虽经多年连续改造，但各类消防隐患仍难以彻底根除，每年均有火险发生, XX年高达9起。近年来靠市场管理部门严防死守，数量有所下降，但仍危机四伏，一旦火险发现或扑救不及时，后果不堪设想，商业城已经成为潜伏的火山口。
（2）停车难、行车难问题突出。商业城经营户现有自备机动车、电瓶三轮车3000余辆，日进出商业城车辆万余辆，而城内各类停车位仅1200多个，造成10多辆车争抢一个停车位的局面，停车位缺口较大。同时，城区主要道路贯穿商业城，加上火车南站扩容，各市场内交通拥堵严重，城内道路处于超负荷状态,遇节假日和销售旺季，情况更加严重，交通压力日显严峻。
（3）抗灾能力低下。因年代已久和建筑质量差，市场多处房屋出现沉降，墙体开裂，结构变形，管道破损，建筑物安全防控能力下降，极易发生安全事故，每逢台风、雷暴、大雪等天气，都会造成较大经济损失，经营者怨声载道，管理者提心吊胆。
2、经营模式传统，市场竞争力不强。
（1）功能配套不足。城内仓储空间严重不足，物流水平低下。许多营业房因面积狭小，既成商品展示区，乂成仓储区，店内货物堆放杂乱、随意侵占公共空间和过道，市场秩序混乱，管理难度较大。
（2）专业化水平不高。因建成初期隆市需要，市场划行归市特征不明显，商品布局错综复杂，专业化水平低，核心竞争力较弱。
（3）经营档次低下。十多年来，市场一直延续现货现金现场交易，这种小规模、低层次的经营模式，使得市场内知名商品品牌较少，附加值较低，高端消费外流。
3、产权分散，造成市场管理难。
（1）日常管理难。一方面，现有的法律法规对产权式市场管理出现真空，市场管理依据不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相关职能部门对商业城块状管理和执法力度不够到位，导致商业城市场管理部门在处理矛盾和问题时较为被动，法律纠纷和信访事件不断，管理难、难管理问题突出。
（2）市场培育难。产权分散，私有产权比例高达80%以上，导致市场管理部门无法实施统一招商、统一出租、统一管理。甚至出现二房东现象，哄抬营业房租赁价格，恶意、无序竞争，影响了市场的健康发展。
（3）权利义务失衡。私有产权所有者只享受房产收益权，不承担责任义务。
尤其是民办市场，开发商建好市场一卖了之，商业城管理部门则承担了市场的房屋维修、设施维护、卫生保洁等，而经营者乂以各种借口，对市场收费工作制造困难。随着硬件设施的逐年老化，维修、改造资金逐年加大，市场正常管理难以为继。
二、提升改造的必要性和紧迫性
商业城建成18年，至今未进行大规模改造，受整体环境和发展空间束缚，经营规模、经营品牌、经营档次已明显落后于省内等地市场，更与经济社会发展水平不相适应。调研组认为，实施商业城提升改造工作，势在必行。
（一）巩固和提升商业城品牌价值的需要
从前期考察情况看，皮革城于XX年实现了新城搬迁，二期建成、三期建设、四期规划，并成功上市，开始面向全国布局，发展迅速。中国小商品城先后五次易址、九次扩建，现也成为绩优上市公司，步入高速发展阶段，年创税收达20多亿元，占全市的30%左右，成为地方经济的发展典范，不仅在全国，而且在全世界提升了的城市形象。中国科技五金城先后投资7亿多元，实施了新市场建设和老市场改造。濮院羊毛衫市场在改扩建的基础上，计划用5 XX年时间，建成一个功能齐全的现代化商贸城。上述市场通过改造和新建，完成了转型升级，实现了飞速发展。商业城与上述市场在同年代建成，累积18年发展，品牌效应明显，无形资产可观，在一定程度上代表着商贸产业的形象。但日前因各种因素制约，商业城在发展水平上已远远落后于上述市场，急需通过重建或异地新建，提升硬件设施条件，完善市场功能配套，打造新型经营业态，创新经营管理体系，重新焕发生命活力，以进一步巩固和提升商业城的品牌价值。
（二）促进经济科学发展的需要
有利于促进产业结构调整。市场产业低能耗、高就业、高效益的优势明显，对优化产业结构，促进社会经济健康发展助力巨大。从考察情况看，市在以市场为龙头，三产带动二产推动一产，全面提高区域经济的发展模式下，专业市场建设取得了巨大成功，不仅振兴了经济，更打响了在全国、全世界的品牌。实施商业城提升改造工作符合我区经济发展方式转变和结构调整的要求，有利于实现先进制造业和现代服务业两轮驱动，必将成为我区经济发展新的增长点和亮点。
有利于加快推进城市化进程。办一个市场，兴一方经济，富一方百姓，这是省内周边市场产业发达县市的共同经验。市以市场开发带动城市建设，在全国形成了较大影响力。区委十三届六次全体（扩大）会议作出了坚持城市化带动的战略决策，我们认为，实施商业城的改造提升，打造新的经济商圈，有利于进一步完善城市功能，提升城市品位，加快我区的城市化进程。
有利于打造产销互动发展格局。先进制造业需要现代化的市场产业相配套和依托。等地市场通过强劲的产业依托，形成了制造业和商贸流通业相辅相成的良好发展局面，产销两旺，发展前景广阔。当前，已形成了以工业为先导，多种产业共同繁荣的经济形态。实现商业城的提升改造，搭建好本区优质工业产品的展示销售平台，形成产销互动发展格局，既可推动我区工业制造业发展，乂为市场产业发展增添强劲动力。
（三）顺应社会各界迫切要求的需要
近年来，社会各界关于加快推进商业城提升改造的呼吁日益强烈，省工商局领导在全省市场工作会议、省重点市场检查复评等场合，多次建议商业城尽快实施提升改造，以巩固和提升商业城现有品牌地位。各界人士通过人大议案、政协提案等途径，要求加快商业城的提升改造，保护现有市场资源。从询期组织的两次专题座谈结果看，支持异地新建的意见占77%,支持就地改造的意见占23%。而三次问卷调查的结果显示，支持异地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%为其他意见（维持原状等）。综上所述，要求提升改造的意见基本统一，且异地新建商业城成为主流意见。商业城管委会也曾委托具有国家一级资质的专业研究机构，对商业城提升发展作了专题研究，形成了《商业城发展研究报告》。
通过综合评价，该报告提出了以异地新建实现商业城转型升级的研究结论。
三、加快推进商业城提升改造的对策建议
（一）加大提升改造的工作力度
商业城的转型升级事关民生保障和经济社会发展大局，影响深远，同时实际工作开展涉及面广，难度较大，任务艰巨，因此迫切需要区委、区政府加大对商业城提升改造的工作力度。
组建领导班子。建议把该项工作列入区委、区政府的重点工作，成立由区委、区政府主要领导挂帅，分管领导负责，各有关部门负责人参与的商业城提升发展领导小组，下设工作小组，协调、推进各项工作。
继续深化调研。建议区委、区政府主要领导带队，组织有关部门、镇街到兄弟县市进行学习考察，借鉴他们的成功经验，进一步统一思想，提高认识，坚定信心，加快推进商业城转型升级工作。
加快推进工作。LT前区域内各类建设项U众多，土地资源日趋紧张，商业城项LI必须抓住时机，加快推进。一方面政府牵头协调各有关部门和相关镇街，开展项LI选址、土地规划控制和前期手续办理等各项前期工作。另一方面，对区域内在建大型市场进行规划控制，整合全区市场资源，以避免重复建设。
（二）明确提升发展规划定位
在前期座谈交流、考察取经，广泛听取各层面意见的基础上，调研组对就地改造和异地新建两个方案进行了分析比较。一致认为，就地改造弊大于利，主要存在产权主体利益难协调、现有空间难拓展、瓶颈问题难破解和与火车南站规划矛盾等问题。而异地新建利大于弊，可彻底解决当前面临的发展瓶颈问题，通过最优位置建设、最优方案规划、最优模式创建，既有利于加快城市化进程，乂有利于提升市场的综合实力。对新商业城的发展规划问题，可从以下方面考虑。
打造符合时代要求的现代新型商业模式。以高起点、远规划、新配套和一次规划、分期建设为原则，建设集销售、仓储、物流、会展一体化，购物、休闲、娱乐、旅游一站式，有形无形市场相结合的市场集群和商贸中心，把新商业城打造成代表现代商贸发展水平的典范之作，使商业城真正成为向外界展示的金名片，立足、面向全省以至华东的辐射源。
建设中小企业发展平台。凭借其丰富的产品资源和优越的创业平台，业已成为全国、全世界网上创业者的沃土。我区现有中小企业2万余家，绝大部分为民营企业，资金实力雄厚，发展愿望强烈，而周边的绍兴、宇波、台州地区也有大批民营企业。在实施商业城提升改造时，可充分考虑这些中小企业的`发展需求，为重点工业产品搭建一个集批发、零售和展示为一体的平台和窗口。
进行区域市场资源的科学整合。新商业城建设可与其它市场的规划、整合同步进行（如加大新农都、新世纪市场园区和农产品批发市场整合力度）。在保护现有市场的前提下，筛选更具发展前景、更能代表区域特色的专业市场，优先进驻新商业城，尽快兴城隆市。要避免重复建设，引导区域内市场从小而全向大而专的发展形态转变，提高我区市场的精品化、专业化水平。
（三）合理确定新城选址
针对商业城异地新建的选址问题，调研组实地踏看了宇圉、新街、红山蜀山、临浦等地相关区块，提出了四个建议方案（见附件）。
经过分析比较，综合各方面因素考虑，调研组认为：
建议方案一、二新世纪市场园区区块、临浦王村区块距主城区较近，相对较有区位优势，容易迅速隆市和形成规模，但也存在拆迁压力大、成本高、新的交通问题和农保地调整等不利因素。
建议方案三、四红山农场区块和区块较具发展潜力，可充分利用省市区发展战略优势，抢抓机遇，实现商业城的转型升级和加快发展，但均存在离主城区较远，导致经营户易流失和隆市风险。但无论选择哪一方案，新商业城建设应与全区市场资源科学整合相结合。因此，建议对新农都、新商业城及其它专业市场的建设进行综合规划，整合各自资源优势，避免重复建设和恶性竞争，集中力量，共同做大、做强、做精、做专我区市场产业。
（四）探索新型运作模式
商业城提升发展项訂一次性投资较大，可借鉴、等地成功经验，遵循政府搭台、企业唱戏和自筹资金、自求平衡等原则，探索投融资、建设和经营管理等新的体制。一方面，可通过企业化操作，吸纳多个投资主体组建股份公司或企业集团，负责新商业城的开发建设。建成后，可学习省内外兄弟市场的管理经验,实行政企分开。市场的经营管理通过集团化、企业化操作来实现，同时逐步转变现有整理文章山商业城管委会的职能，成为专门的协调机构。另一方面，对老商业城搬迁后土地进行拍卖或再开发利用，结合火车南站规划，建立集居住、休闲和购物等功能为一体的新商业业态，提高土地使用效益和市场经营效益，以求新老市场建设的资金平衡。
（五）继续加强市场管理
在完成新商业城建设搬迁询，将存在5年以上的建设过渡期，因此在加大提升改造力度的同时，须继续加强市场管理工作。
1、强化现有管理体制。针对当前商业城存在的诸多管理和发展难题，须进一步强化管委会的职能和机构定位。根据管委会实际所承担的职能，将商业城管委会调整为全额拨款的事业单位，以进一步加强对商业城的安全生产、市场秩序和国有资产的有效管理。
2、完善部门联合执法体系。督促各职能部门按照以块为主的管理模式，明确
职责，落实措施，加大监管力度，确保平稳过渡。
工业是新余立市之本。多年来，随着农机购置补贴政策和中央、省委二个1号文件的连年实施，XX市农机工业发展较迅猛，产业集群初具雏形，已进入了战略发展期，机遇和挑战并存。
一、发展现状
（一）生产总值快速增长。至目前，XX市有农机生产企业13家，其中XX区6家、高新区5家、孔目江区2家，亿元以上的企业有2家，从业工员1500余人，生产总值近5亿元。规模位居全省第二。
（二）产品种类不断增加。至目前，已有机动脱粒机、手扶拖拉机、微耕机、割晒机、养猪围栏、水帘降温设备、固液分离机、钢架大棚、金属粮仓、太阳能杀虫灯、农用提水机、花生摘果机等产品。亿丰牌稻麦机动脱粒机、增鑫牌养猪围栏、漏缝地板等品牌全国有名。
（三）产业集群初具雏形。初步形成了以新余亿丰农机有限公司为龙头的生产稻麦机动脱粒机传统制造企业群体、以江西开昂科技有限公司为龙头的生产太阳能杀虫灯新能源新型农机企业群体、以XX市增鑫牧业科技有限公司为龙头的生产养猪定位栏养殖设施企业群体、以江西爱荷华农业科技发展有限公司为龙头的园艺设施企业群体。
（四）创新能力逐渐强。近年来，研发投入逐年增加，研发能力不断增强、科技含量不断提升、产品质量不断提高、品牌效应不断增强。今年，上国家和省级推广和补贴目录的产品有20余个，生产流水线、自动化制造设备已在不少企业出现。
（五）资本关注度较高。由于规模的增大、效益的提高、前景的看好，农机生产制造领域已成为自由资本、工商资本、风投资本关注和流入的重要洼地。
二、发展优势和机遇
（一）发展优势
1、区位优势：新余地处江西中西部，是赣西交通最发达的设区市，赣粤高速、沪昆高速、大广高速、浙赣铁路贯穿境内，具有明显地理交通优势。
2、人才优势：新余是军工转民企重要基地，传统制造技术人才储备丰富。
3、技术优势：新余传统制造业较发达，制造设备、制造技术先进、丰富。
4、产业优势：现代服务业、钢构制造业、机械加工业、职业教育业等较发达。
5、部门优势：农机主管部门、技术推广部门及中介服务组织、社会团体等机构健全、队伍壮大、作风优良、技术过硬、经验丰富。
（二）发展机遇
农机具购置补贴政策的连年实施为农机工业企业的发展提供了不竭动力；《中华人民共和国农业机械化促进法》的出台与实施为农机工业企业的发展提供了法律保障；《国务院关于加快振兴装备制造业的若干意见》、《国务院关于促进农机化和农机工业又好又快发展意见》和多年的中央、省委一号文件的出台与实施为农机工业企业的发展提供了一系列优惠政策支持。
（三）发展前景
一是现代农业发展与产业结构调整，拓展了农机服务领域、延伸了农机服务产业链；
二是城乡统筹进程的加快、农村劳动力向非农产业转移、土地规模化经营不断深化，壮大了农机作业市场；
三是农民纯收入的增加、购买力的增强，极大地调动了农民购机、用机的积极性；
四是园田规划的整村、整片推进，大大地改善了农机的通过性，农机作业由平地向丘陵、山区递度推进；
五是新时期农民生活质量的改善，追求高质量的生产生活方式，推进了高效、节能新型农业机械产品的推广应用；
六是光伏农业异军突起，农机产品品种大幅增加，生产、服务领域迅速扩大。
三、存在问题
一是企业规模小：多数为小型企业，年产值上亿元的企业只有2家，多数企业工人都在100人以下。
二是产品科技含量低：多数企业生产的产品还缺乏核心竞争力，如粮仓、钢架大棚、机动脱粒机等产品科技含量还有待提高，市场竞争压力较大。
三是企业产品单一：多数企业生产的农机产品过于单一，只有1——2个品种，企业抗市场风险能力较弱。
四是创新能力不足：多数企业用于研发的资金较少，还缺乏高、精、尖科技人才，研发能力明显不足，产品升级潜力较小；同时，不少企业法人自身素质不高，缺乏现代管理知识和发展战略眼光。
五是物流成本较高：没有一个现代化的农机配送物流中心，企业物流成本较高。
四、应对措施
（一）积极争取政府重视
农机工业是国民经济一个重要产业，是农业生产装备的制造阵地，没有农机工业，就没有农业机械化。工业是XX市的立市之本，钢铁、新材料、新能源是XX市工业三大支柱产业。但是，近年来，随着农业机械化快速推进，XX市农机工业发展较迅猛，农机工业在XX市国民经济所占的比重越来越大、行业地位也越来越高，对XX市经济社会发展的贡献不容忽视。XX市各级农机推广部门要坚持一手抓农机化技术推广工作、一手抓推进农机工业发展，要把抓农机工业引向政府层面，争取各级政府重视，将农机工业纳入当地支柱产业当中，抓农机工业就象抓钢铁、新材料、新源能产业一样强势推进。
（二）制定和落实扶持政策
1、改善投融资环境。要加强XX市的投融资环境建设，建立包括财政、产业资本、风险资本、金融资本、民营资本的多元化投融资渠道。要通过中央资金扶持和地方配套投资的引导示范，促进产业资本与金融资本对农机工业的支持。要降低农机工业企业融资成本，对符合国家产业政策和信贷原则的农机工业企业的技术改造、新产品开发等给予适当优惠利率信贷支持。要鼓励农机工业企业直接融资，设立创业投资引导基金，鼓励和引导社会资本发起设立创业投资机构，对初期、种子期的农机工业企业进行投资，拓展农机工业企业直接融资渠道。要鼓励在职工人员以技术、资金等参股支持我市农机工业发展或创办农机工业企业。
2、实施优惠税收政策。农机工业是服务于“三农”的产业，其服务和受益对象最终是农民，农机工业相对其它工业产业来说是低收益产业。要全面贯彻落实好国家、省对农机工业企业的各项税收优惠政策，能减免的要减免，能缓征的要缓征。同时，对农机工业企业办理税收减免、发票核领等手续要提供优质便民服务。
3、加大财政扶持力度。要统筹XX市财政现有的产业技术研究和开发、重大科技专项等专项资金，对农机工业企业给予大力支持。各级政府要把抓农机工业发展作为民生工程来抓，每年要安排专项资金对农机工业企业的技术创新、品牌打造、市场开拓、人才培养等给予大力扶持。要将农机新产品、新技术、新工艺研究开发的专项经费纳入财政预算，设立XX市农机新产品新技术新工艺研发基金、发明创造基金、农机发明家基金等，对XX市开发成功的农机新产品、新技术、新工艺的单位和个人要给予重奖。同时，要把农机工业企业纳入到农业产业化扶持的龙头企业范围内，实行农业产业化龙头企业评级扶持管理，并对农机工业企业获得国家科技型中小企业创新基金的项目给予一定的资金配套支持。
（三）增强创新能力
1、坚持人才兴企战略。人才是企业发展的第一要素。各企业要牢固树立抓人才就是抢市场、抢效益、抢财富的理念，立足厂情，采取多种有效方式有针对性地引进、培养一批富有创新意识的高、精、尖人才，突破企业发展的人才瓶颈制约。要改善用人机制，制定激励措施，大胆引进、培养一批农机制造技术、企业管理、市场营销、法律政策咨询等人才，壮大投资、理财、决策人才队伍，抢占农机新产品、新技术、新工艺发展的制高点和主动权。
2、建立技术创新平台。创新是企业发展的生命线。要加强与高校、科研机构合作，建立长期战略合作机制，聘请高校、科研机构高级人才担任企业技术顾问，在企业中建立新技术、新机具、新工艺教学培训基地和研发室、试验室，抢占现代农机科学发展的制高点，解决企业面临的核心技术瓶颈，推进技术创新和产品换代升级。同时，要利用高校、科研机构的优势及时把握国内外农机技术创新发展动态，争取部分国内外农机科研成果第一时间在新余农机工业企业孵化。
3、实施项目带动战略。项目是实现跨越式发展的重要载体。要坚持项目强企战略，在国家重点扶持的项目申报立项中应对农机工业企业有所倾斜，如XX市的节能减排、资源枯竭城市、城市矿产资源再生利用等项目中可考虑安排项目；对农机工业企业在项目立项、征用土地等方面要实现最优惠待遇；XX市重点科技项目要对农机工业企业重点倾斜。
（四）创建现代农机产业园区
新余农机工业要发展若不建立一个与之相配备的现代农机产业园区发展产业集群，要做大做强是很难的甚至是不可能的。新余现代农机产业园区要建成集现代农机制造、现代农机科技研发、农机博士工作流动站、现代农机展示、现代农机交易、现代农机仓储、现代农机配送、信息搜集发布、现代服务等功能为一体的现代产业园区，将分散的农机生产企业全部引入园区中，共享资源、信息、技术成果。园区建成后，要通过定期申办国际农机会展活动，扩大园区在国内的知名度和影响力，吸引国际国内知名农机生产、销售、维修企业入驻新余，推进XX市农机产业集群发展，形成一、二、三产联动发展的良好格局，并以此全面提升XX市现代农机制造业、现代农机会展业和现代农机物流业的发展水平。
（五）发展配套产业
XX市农机工业要实现跨越式发展，就必须走产业集群发展路子。产业集群具有专业性、合作性、集中性、网络创新性等特征。要充分利用新余的钢铁、新能源、新材料产业优势，坚持产业集群发展战略，充分利用集群规模经济优势、劳动力市场共享优势、社会资本优势、创业资源优势、共同的文化基础、创新优势、网络优势等，大力发展农机产品原材料、零部件制造业以及现代物流业、现代金融业、农机中介服务机构等相关配套产业，形成完整的集群产业链。
（六）推行兼并重组战略
在我市现有的农机工业企业中，要积极推进现代公司制建设。要加大招商引资力度，推进强强联合，扶优限劣，兼并重组，示范引导，走集团化发展道路。要策划举办新余农机工业招商推介会或者农机新产品、新技术、新工艺研讨会，瞄准国内外知名农机生产企业和流通企业大招商、广招商，引进一批知名企业、知名品牌落户新余，与新余农机工业企业强强联合、兼并重组，打造新余农机工业企业集团军。同时，要积极与证券公司联系，条件成熟时，及时包装上市。
（七）打造自主品牌
要树立高起点、差异化发展理念，瞄准新领域、立足高科技、胸怀大中型，不断推进产品更新升级，提高产品核心竞争力，培育自主品牌。要大力推进产品由小型向大中型转型、单功能向多功能转型、低端产品向高端产品转型、粮食生产机械向农林牧副渔生产及加工机械转型、资源消耗型向资源保护型转型、传统能源型向清洁能源型转型。
（八）克服固步自封思想
要对XX市现有农机工业企业主进行深造，不断提高其自身素质、增强其管理能力。要采取各种鞭策措施积极引导各农机工业企业主解放思想、更新观念、开拓进取、奋起直追，让他们树立雄心壮志，破除自我满足、小富即安的思想，使他们拥有一种不创一流农机生产企业不罢休的狠劲、决心，把不断发展壮大自身企业作为他们的人生追求、自我价值体现，在更高的起点上谋求更大的突破、实现跨越式发展。
（九）夯实公共服务平台
要加快推进公共服务平台建设，创造良好的发展环境，支持农机工业企业跨越式发展。要充分发挥XX市农机行业协会的桥梁和纽带作用，支持行业协会加强对行业发展、企业成长中的共性问题的调查研究，为企业提供决策咨询、技术交流、人才培训、资源整合等服务。要在重点农机工业企业中建立帮扶制度，安排专人挂点帮扶，为农机工业企业在项目申报立项、产品申请鉴定、产品申请上推广目录和补贴目录以及市场开拓等方面提供全方位的优质服务。