本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：
◆ 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于**市国土房管局;建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与**市建设委员会公布的**市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。
◆ 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由**市**房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式;本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。
◆ 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前**市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。
第一章 **市社会经济发展概况
1.1**市经济社会发展概况
**市位于广东省东南部、三角洲东北端，南临**大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。**市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。
**市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，**市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。
20多年来，**市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。
20xx年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，20xx年翻了三番多，年均增长20.2%。20xx年行政区划调整后，**市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按**市统计年鉴口径，20xx年底，**市总人口为333.72万，其中户籍人口(常住人口)283.02万人，外来人口(暂住人口)50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。
**市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万;惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。
1.2**市经济社会发展历程与特点
纵观**市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到1988年是**市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。
**市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年达到33.04亿元;人口年均增长1.3%，1988年达到218.06万人;城镇建成区面积年均增长4.6%，1988年达到27.75平方公里;地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元;工业生产总值年均增长21.8%，1988年达到20.7%亿元;人均GDP年均增长8.5%，1988年达到1526元;三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，**市还没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间，**市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，**市经济并没有出现质的飞跃。
1989—1993年是**市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，GDP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37.7%，人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，**市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使**市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起**市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在进行谈判的启动和终止。这些事件对经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，**市的经济发展陷入低落和迷茫之中。
1994年至今，是**市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，**市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长13.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增长21.9%，人均GDP年均增长14.5%。这一阶段的代表性事件是中海壳牌石化项目的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个**市的跨越式发展提供契机。
1.3**市的区位条件
**市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。**市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳市相隔80公里，**市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。
良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到20xx年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。
根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。
进入新的世纪，区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。
1.4石化项目和大亚湾经济区的建设
落户大亚湾的中海壳牌石化项目，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该项目已于20xx年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到20xx年正式建成投产。
未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户，使成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。
大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。
大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。
大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。
1.5**市在珠三角的地位和作用
目前，是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了中心城区的发展空间，从地理位置上实现了从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌石化项目将给**市经济发展增添一台强有力的发动机，推动工业化进程，拉长产业链，使成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。
同时，石化产业区的开发使产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动**市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，**市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。
一、 概述
简述项目提出的背景、技术开发状况、现有产业规模;项目产品的主要用途、性能;投资必要性和预期经济效益;本企业实施该项目的优势。
二、 技术可行性分析
1、项目的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和效果论述。
2、产品技术性能水平与国内外同类产品的比较。
3、项目承担单位在实施本项目中的优势。
三、 项目成熟程度
1、成果的技术鉴定文件或产品性能检测报告、产品鉴定证书。
2、产品质量的稳定性，以及在价格、性能等方面被用户认可的情况等。
3、核心技术的知识产权情况。对引进技术的消化、吸收、创新和后续开发能力。
四、 市场需求情况和风险分析
1、国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。
2、国际市场状况及该产品未来增长趋势、在国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性。
3、风险因素分析及对策。
1.1编写目的
说明编写本可行性研究报告的目的，指出预期的读者。
1.2背景
说明：
A. 所建议开发的软件系统的名称;
B. 本项目的任务提出者、开发者、用户及实现该软件的计算中心或计算机网络;
C. 该软件系统同其他系统或其他机构的基本的相互来往关系。
1.3定义
列出本文件中用到的专门术语的定义和外文首字母组词的原词组。
1.4参考资料
列出用得着的参考资料，如：
1. 本项目的经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文;
2. 属于本项目的其他已发表的文件;
3. 本文件中各处引用的文件、资料，包括所需用到的软件开发标准。 列出这些文件资料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。
2可行性研究的前提
说明对所建议的开发项目进行可行性研究的前提，如要求、目标、假定、限
制等。
2.1要求
说明对所建议开发的软件的基本要求，如：
A. 功能;
B. 性能;
C. 输出如报告、文件或数据，对每项输出要说明其特征，如用途、产生频度、
接口以及分发对象;
D. 输入说明系统的输入，包括数据的来源、类型、数量、数据的组织以及提供
的频度;
E. 处理流程和数据流程用图表的方式表示出最基本的数据流程和处理流程，并
辅之以叙述;
F. 在安全与保密方面的要求;
G. 同本系统相连接的其他系统;
H. 完成期限。
2.2目标
说明所建议系统的主要开发目标，如：
A. 人力与设备费用的减少;
B. 处理速度的提高;
C. 控制精度或生产能力的提高;
D. 管理信息服务的改进;
E. 自动决策系统的改进;
F. 人员利用率的改进。
2.3条件、假定和限制
说明对这项开发中给出的条件、假定和所受到的限制，如：
a. 所建议系统的运行寿命的最小值;
b.进行系统方案选择比较的时间;
c. 经费、投资方面的来源和限制;
d.法律和政策方面的限制;
e. 硬件、软件、运行环境和开发环境方面的条件和限制;
f. 可利用的信息和资源;
g.系统投入使用的最晚时间。
2.4进行可行性研究的方法
说明这项可行性研究将是如何进行的，所建议的系统将是如何评价的。摘要说明所使用的基本方法 和策略，如调查、加权、确定模型、建立基准点或仿真等。
2.5评价尺度
说明对系统进行评价时所使用的主要尺度，如费用的多少、各项功能的优先次序、开发时间的长短 及使用中的难易程度。
3对现有系统的分析
这里的现有系统是指当前实际使用的系统，这个系统可能是计算机系统，也可能是一个机械系统甚 至是一个人工系统。
分析现有系统的目的是为了进一步阐明建议中的开发新系统或修改现有系统的必要性。
3.1处理流程和数据流程
说明现有系统的基本的处理流程和数据流程。此流程可用图表即流程图的形式表示，并加以叙述。
3.2工作负荷
列出现有系统所承担的工作及工作量。
3.3费用开支
列出由于运行现有系统所引起的费用开支，如人力、设备、空间、支持性服务、材料等项开支以及开 支总额。
3.4人员
列出为了现有系统的运行和维护所需要的人员的专业技术类别和数量。
3.5设备
列出现有系统所使用的各种设备。
3.6局限性
列出本系统的主要的局限性，例如处理时间赶不上需要，响应不及时，数据存储能力不足，处理功能 不够等。并且要说明，为什么对现有系统的改进性维护已经不能解决问题。
4所建议的系统
本章将用来说明所建议系统的目标和要求将如何被满足。
4.1对所建议系统的说明
概括地说明所建议系统，并说明在第2章中列出的那些要求将如何得到满足，说明所使用的基本方法及理论根据。
4.2处理流程和数据流程
给出所建议系统的处理流程和数据流程。
4.3改进之处
按2.2条中列出的目标，逐项说明所建议系统相对于现存系统具有的改进。
4.4影响
说明在建立所建议系统时，预期将带来的影响，包括：
4.4.1对设备的影响
说明新提出的设备要求及对现存系统中尚可使用的设备须作出的修改。
4.4.2对软件的影响
说明为了使现存的应用软件和支持软件能够同所建议系统相适应。而需要对这些软件所进行的修改和补充。
4.4.3对用户单位机构的影响
说明为了建立和运行所建议系统，对用户单位机构、人员的数量和技术水平等方面的全部要求。
4.4.4对系统运行过程的影响
说明所建议系统对运行过程的影响，如：
a. 用户的操作规程;
b.运行中心的操作规程;
c. 运行中心与用户之间的关系;
d.源数据的处理;
e. 数据进入系统的过程;
f. 对数据保存的要求，对数据存储、恢复的处理;
g.输出报告的处理过程、存储媒体和调度方法;
h.系统失效的后果及恢复的处理办法。
4.4.5对开发的影响
说明对开发的影响，如：
a. 为了支持所建议系统的开发，用户需进行的工作;
b. 为了建立一个数据库所要求的数据资源;
c. 为了开发和测验所建议系统而需要的计算机资源;
d. 所涉及的保密与安全问题。
4.4.6对地点和设施的影响
说明对建筑物改造的要求及对环境设施的要求。
4.4.7对经费开支的影响
扼要说明为了所建议系统的开发，设计和维持运行而需要的各项经费开支。
4.5局限性
说明所建议系统尚存在的局限性以及这些问题未能消除的原因。
4.6技术条件方面的可行性
本节应说明技术条件方面的可行性，如：
a. 在当前的限制条件下，该系统的功能目标能否达到;
b.利用现有的技术，该系统的功能能否实现;
c. 对开发人员的数量和质量的要求并说明这些要求能否满足;
d.在规定的期限内，本系统的开发能否完成。
5可选择的其他系统方案
扼要说明曾考虑过的每一种可选择的系统方案，包括需开发的和可从国内国外直接购买的，如果没有供选择的系统方案可考虑，则说明这一点。
5.1可选择的系统方案1
参照第4章的提纲，说明可选择的系统方案1，并说明它未被选中的理由。
5.2可选择的系统方案2
按类似5.1条的方式说明第2个乃至第n个可选择的系统方案。 ......
6投资及效益分析
6.1支出
对于所选择的方案，说明所需的费用。如果已有一个现存系统，则包括该系统继续运行期间所需的费用。
6.1.1基本建设投资
包括采购、开发和安装下列各项所需的费用，如：
a. 房屋和设施;
b. ADP设备;
c. 数据通讯设备;
d. 环境保护设备;
e. 安全与保密设备;
f. ADP操作系统的和应用的软件;
g. 数据库管理软件。
6.1.2其他一次性支出
包括下列各项所需的费用，如：
a. 研究(需求的研究和设计的研究);
b.开发计划与测量基准的研究;
c. 数据库的建立;
d.ADP软件的转换;
e. 检查费用和技术管理性费用;
f. 培训费、旅差费以及开发安装人员所需要的一次性支出;
g.人员的退休及调动费用等。
6.1.3非一次性支出
列出在该系统生命期内按月或按季或按年支出的用于运行和维护的费用，包括：
a. 设备的租金和维护费用;
b.软件的租金和维护费用;
c. 数据通讯方面的租金和维护费用;
d.人员的工资、奖金;
e. 房屋、空间的使用开支;
f. 公用设施方面的开支;
g.保密安全方面的开支;
h.其他经常性的支出等。
6.2收益
对于所选择的方案，说明能够带来的收益，这里所说的收益，表现为开支费用的减少或避免、差错的减少、灵活性的增加、动作速度的提高和管理计划方面的改进等，包括;
6.2.1一次性收益
说明能够用人民币数目表示的一次性收益，可按数据处理、用户、管理和支持等项分类叙述，如：
a. 开支的缩减包括改进了的系统的运行所引起的开支缩减，如资源要求的减少，运行效率的改进，数据进入、存贮和恢复技术的改进，系统性能的可监控，软件的转换和优化，数据压缩技术的采用，处理的集中化/分布化等;
b.价值的增升包括由于一个应用系统的使用价值的增升所引起的收益，如资源利用的改进，管理和运行效率的改进以及出错率的减少等;
c. 其他如从多余设备出售回收的收入等。
6.2.2非一次性收益
说明在整个系统生命期内由于运行所建议系统而导致的按月的、按年的能用人民币数目表示的收益，包括开支的减少和避免。
6.2.3不可定量的收益
逐项列出无法直接用人民币表示的收益，如服务的改进，由操作失误引起的风险的减少，信息掌握情况的改进，组织机构给外界形象的改善等。有些不可捉摸的收益只能大概估计或进行极值估计(按最好和最差情况估计)。
6.3收益/投资比
求出整个系统生命期的收益/投资比值。
6.4投资回收周期
求出收益的累计数开始超过支出的累计数的时间。
6.5敏感性分析
所谓敏感性分析是指一些关键性因素如系统生命期长度、系统的工作负荷量、工作负荷的类型与这些不同类型之间的合理搭配、处理速度要求、设备和软件的配置等变化时，对开支和收益的影响最灵敏的范围的估计。在敏感性分析的基础上做出的选择当然会比单一选择的结果要好一些。
7社会因素方面的可行性
本章用来说明对社会因素方面的可行性分析的结果，包括：
7.1法律方面的可行性
法律方面的可行性问题很多，如合同责任、侵犯专利权、侵犯版权等方面的陷井，软件人员通常是不熟悉的，有可能陷入，务必要注意研究。
7.2使用方面的可行性
例如从用户单位的行政管理、工作制度等方面来看，是否能够使用该软件系统;从用户单位的工作人员的素质来看，是否能满足使用该软件系统的要求等等，都是要考虑的。
8结论
在进行可行性研究报告的编制时，必须有一个研究的结论。结论可以是： a. 可以立即开始进行;
b.需要推迟到某些条件(例如资金、人力、设备等)落实之后才能开始进行; c. 需要对开发目标进行某些修改之后才能开始进行;
d.不能进行或不必进行(例如因技术不成熟、经济上不合算等)。