下面是小编精心为大家整理的家庭收入调查报告【精选7篇】，希望大家可以喜欢并分享出去。
【关键词】 信贷调查 写作 实例
信贷调查报告是金融系统信贷人员常见常用的一种文章体式，也是金融专业的学生应具备的一项写作技能，教学中宜多进行模拟训练，让学生初步掌握其特点、要求、格式，以便其将来入职后能尽快进入工作状态，能对借款人进行尽职调查，并迅速出具调查报告。以下是借款30万元的调查报告实例：
借款申请人梁某某，因装修房屋，资金不足，向桂平市农村信用合作联社郊区信用社申请借款30万元解决，期限3年，借款用梁某某、黄某某共有权属的房地产（楼房一幢）作抵押。现将调查情况报告如下：
一、借款申请人的基本情况
梁某某，已婚，男，现年53岁，身份证号码：4525×××××××××××××××，法定住址：广西桂平市××镇××社区居民楼642号，家庭人口4人，劳动力4人。是桂平市××××管理局城区××所内退职工，妻子黄某某是桂平城区个体工商户，在自家经营桂平市生活空间布艺沙发套， 家庭年总纯收入20万元（含房屋租金收入等），家庭经济基础较好，目前家庭总资产123万元以上。现根椐家庭经济实际状况，为增加家庭收入， 计划对处于桂平市××镇××村××垌自有房屋一栋进行改造、装修（楼房共5层，建筑面积约275O），需投入资金45万元，现自有资金15万元，尚缺资金30万元，故向我社申请借款解决，借款期限3年，借款用梁福智、黄某某共有权属的房地产（楼房一幢）作抵押作抵押，该楼房座落于桂平市××镇××村××垌，土地使用权面积55.00O，建筑面积55.00O，按目前市场楼市交易价格，现值88万元。目前，该人家庭经济基础好，资金实力强。
二、借款申请人的家庭收入及偿债能力情况
借款人是桂平市××××管理局城区××所内退职工，妻子黄某某是桂平城区个体工商户，在自家经营桂平市生活空间布艺沙发套， 家庭年总纯收入20万元（含房屋租金收入等），家庭经济基础较好，目前家庭总资产123万元以上。该楼房装修完成后，通过房屋出租，增加收入，预测房屋出租年租金收入5万元，这样，预测家庭年总纯收入达25万元以上，完全有能力在3年借款期限内偿还借款本息，借款第一还款来源充分。
三、借款申请人的信用情况
该人信用好，品行优，无不良记录，无对外担保、无重大案件、经济纠纷，愿意接受信用社对资金使用的监督，有钱愿存入农村信用社，有利于农村信用社的存款增长，个人信用报告显示，无不良记录。经评定，该人信用等级被评为A级，贷款风险度为0.24，贷款风险较低。
四、抵押物有关情况
梁某某申请借款提供的抵押物为：梁某某、黄某某夫妻俩共有权属的房地产（楼房一幢），土地证号：浔国用（1999）字第2××××8号；房产证号：桂房证字第46××××0号，该楼房位于桂平市××××镇××村××垌，位置交通十分便利，土地使用权面积55.00O，建筑面积：55.00O，用途：住宅，使用权类型：划拨，屋前42米大街，屋后16米路，属两面光户型，可做商铺，根据我社信贷人员到实地评估，按该地位置和目前市场楼市价格评估，土地按15000元MO计算，价值82.5万元，建筑面积按1000元MO计算，价值5.5万元，合计现值约88万元，易于变现，作为梁某某向我社申请30万元贷款的抵押物，抵押率34.09%，没有超出上级要求比例上限。抵押物合法、有效、足值，变现能力强。第二还款来源有保证。
五、调查意见
一、调查标准时间
年末资料的调查时点为*年12月31日。
年度资料的调查时期为*年1月1日至*年12月31日。
二、调查对象
本次调查的对象是*年底具有*区农业户籍的家庭户，调查以户为单位进行，按户籍所在地原则进行登记。既包括居住在行政村范围内的农业户籍家庭户，也包括居住在行政村以外的城镇地域的农业户籍家庭户（家庭户指自然户，以全国第二次农业普查界定的家庭户为准）。
具体对象：农业户籍家庭户中的全部人口（包括户籍人口和居住人口）。
三、抽样方法和样本量
本次调查，将根据*年底具有*区农业户籍的家庭户，按照等距抽样的方法，抽取20%的样本进行调查。各镇、龙柏街道、*工业区的调查样本由区统计局统一抽取并下发。
四、调查项目
（一）《*区农民收入情况调查表》
1、按户填报的项目：
户编号、本户户籍人口数、本户农业户籍人口数、家庭可支配总收入、工资性收入、家庭经营性收入、财产性收入、转移性收入等。
2、按人填报的项目：
姓名、年龄、性别、学历、居住地、户籍地、工作地、个人可支配收入、全年工资性收入、经营性收入、转移性收入等。
（二）《*区行政村各类补贴费用支出表》（村表）
具体填报内容：本村的基本情况、本村各类补贴费用支出情况、问卷调查等。
五、调查的组织实施
（一）组织方式。本次调查由区统计局负责组织实施。各镇、龙柏街道、*工业区具体协调和负责辖区内的调查工作。
（二）工作机构和人员。此次抽样调查时间紧、任务重、要求高，各镇、龙柏街道、*工业区要根据各自的工作量建立相应的工作机构，并切实做好调查工作人员的选调。原则上每个生产队配备1名调查员，每个村配备1—2名调查指导员。
（三）经费保障。开展调查所需的经费，由各级财政分级负担，并按时拨付、确保到位、统一管理、专款专用。
六、实施步骤
本次抽样调查是第二次全国农业普查的延续部分，为切实做好相关工作，结合基层的实际情况，具体实施步骤如下：
（一）前期各项准备（*年12月—*年1月）
1、制定抽样调查方案、设计调查报表。
2、梳理样本框。在对第二次农业普查有关资料进行整理的基础上，以农业普查中的农业户籍家庭户为基础数据，剔除*年中全户转居的户数，形成此次抽样调查的样本框，按要求进行抽样。
3、印制调查表和调查方案，反馈抽中调查户的农业普查个人信息资料。
4、召开会议，动员布置抽样调查工作。
5、实施调查的宣传动员。
（二）组织实施调查（*年2月—3月）
1、落实抽样调查人员。
2、进行区级业务培训。
3、做好上门登记、复核、编码等工作。
4、做好数据录入程序的培训与数据处理工作。
5、进行数据的核实与汇总上报。
村委会：
本人______
，性别____，____岁，家庭共同生活____口人，现住在爱阳镇____村____组。
本人因________________________________________________。
家庭每月靠
实际收入____元，年人均收入____元，低于丹东市政府规定的农村居民最低生活保障标准，故提出申请。
以上情况属实，如有不实，本人愿意承担由此产生的一切责任。这是我代表全家人的申请，请各级民政部门调查核实后，批准为盼。
申请人：
____
年
月
日
办理疫情期间贫困户低保边缘户流程
办理疫情期间贫困户低保边缘户所需资料
1、户主提出书面申请报告
2、家庭成员户籍证明、收入证明；(包括工资、奖金、各类补贴、补助、津贴、救济金、养老金、经营性收入、财产性收入、转移性收入等)
3、下岗、失业人员提供劳动部门的证明；离退休人员需提供离退休证；残疾人员需提供残疾证，重症病人需提供医院证明；单亲家庭提供丧偶或离婚证(离婚协议书或判决书文本);
4、在职职工提供单位、劳资部门出具的收入证明，特困职工应提供市(区)总工会证明；
5、申请表一式三份；
6、社区评议小组的评议审核表；
7、第一次公示报告。
办理流程：办事程序
1、社区接到申请报告后，在五个工作日内对其家庭进行全面调查，写出调查报告，对符合条件者进行公示，公示时间为七天，群众无异议后将上述相关材料上报街道救助所；
2、街道民政办在七个工作日内根据社区初审意见，再次进行核查，符合条件的报区民政局；
3、区民政局进行核查后，在七个工作日内审批，并以书面形式通知街道民政办，再由街道民政办通知社区再次进行为期七天的公示，群众无异议，上报民政局并通知申请人，发给救助证。
救助标准
享受除低保金外的所有低保各项优惠、扶持政策
二、调查经过
根据统计口径，农民收入由工资性收入、家庭经营收入、财产性收入和转移性收入构成（具体内容附表）。根据这四项包含的具体内容，逐一向被调查农户提问，把农户的回答记入表格相应的栏目中，通过电脑录入汇总数据，得出调查结果。
三、调查显示的农民收入的特点
1、工资性收入中，打工收入为主，而打工收入又主要以外出打工（本乡以外）收入为主。乡内打零工人均收入614元，占工资性收入的14.6%；乡以外从业收入人均3548元，占工资性收入84.6%。
2、家庭经营收入中，主要以粮食蔬菜瓜果销售为主。粮食蔬菜瓜果销售收入人均660元，占家庭经营收入69.5%；畜牧家禽销售收入人均209元，占家庭经营收入的22%；渔业收入人均53元，占家庭经营收入5.6%；林业收入人均28元，占家庭经营收入2.9%。
从上述情况看，被调查农户的现金收入主要是工资性收入，这块收入占到了农民现金总收入的78.4%。家庭经营收入只占到总收入的12.5%，其他占9%左右。这表明，当前农民收入主要以打工工资收入为主要来源。
四、调查数据的可信性及对全县农民现金收入推算结果
五、合理建议
1、加速推进城市化，大力发展二三产业，扩大农民本县打工机会，增加农民收入，从根本上解决三农问题。一方面为农民开辟更广泛的就业门路，另一方面方便农民工照料家庭。
2、切实做好土地流转，大力发展农村集约经济。土地是农业生产的最基本要素，灵活有效的流转机制，农业资源配置的效率和优化，是农村经济和社会发展有效途径和必然趋势。切实做好土地流转，大力发展农村集约经济，培育粮食蔬菜瓜果、畜牧家禽、林业、渔业大户。
3、调整农业产业结构，研发短平快项目，快速增加农民收入，短期完成农村原始资本积累。
4、加强对农民的培训，提高农民素质是一项农民增收的基础性工程。
5、积极推进农村社会保障和救助工作
近日，由墨尔本大学实施的“家庭、收入与劳动力动态”(The Household, Income and Labour Dynamics in Australia,HILDA)调查一项最新报告，调查发现，人们所居住的社区会大大影响其生活幸福程度。互帮互助的邻里关系以及拥有状态环境较好的住房和庭院会增加人们的生活满意度。
据报告作者，来自该大学墨尔本研究院(Melbourne Institute)的罗杰？威尔金斯教授(Roger Wilkins)称，在澳大利亚生活满意度最高的人群是生活在昆士兰的女性。威尔金斯表示：“报告评估了是什么使澳大利亚人幸福、健康，对于想要评估和引导澳大利亚社会、经济趋势的研究者和决策者而言是一重要工具。”
报告指出，澳大利亚大城市中人们的生活满意度较低；居民在1000人以下的城镇和市区以外地区最能提高生活满意度；乐于助人的邻居对生活满意度有很大的积极影响；生活在较富裕地区的人们生活满意度水平较高。
2012年10月，《博鳌观察》推出一份《2012亚洲中产消费报告》，报告根据亚行对于中产阶级的定义（日均消费2美元—20美元的人群），在中国北京、日本东京、韩国首尔、新加坡、马来西亚吉隆坡、泰国曼谷、越南河内、印度新德里、中国香港等9个亚洲城市对接受过高等教育、家庭人均年收入（税后）集中在 5000美元到10万美元之间、职业属于政府公务员、公司/企业管理人员、公司/企业一般职员、专业技术人员、私营企业主等中产职业，且在主观上认为自己属于社会中间阶层（中上、中中、中下）的本地常住居民，进行“亚洲中产阶级消费方式”调查。调查采用电话调查、网络调查和面访相结合的方式，三种方式执行的样本量比例约为1.5：5：3.5调查共发放问卷1002 份，回收有效问卷925份，有效率为92.3%。采用统计学误差估计公式进行估算，本次调查在92%的置信水平上，可将抽样误差控制在 ±2.9%。
消费多谨慎，储蓄意愿高
报告中主要观点：
多数人感觉欧债危机对生活影响有限
约半数受访者对所在国家未来一年的经济形势不乐观
过去一年，超六成家庭消费支出未超过收入的一半
未来一年，选择更多的储蓄的人数是选择更多消费的3倍多
新加坡中产储蓄能力最强，东京中产储蓄力最弱
报告显示，对于未来一年家庭收入的安排，46.2%的受访者表示将“更多地储蓄”，40.9%的人表示将“更多地投资”，只有13%的人表示将“更多地消费”。可见，亚洲中产在消费上倾向于谨慎。事实上，过去一年，只有不到四成（37.2%）的亚洲中产家庭，将收入的一半以上用于消费，也就是说，超过六成的家庭消费支出未超过收入的一半。
吃、住、行支出较大
报告中主要观点：
日常饮食、住房、交通费用、私家车和子女教育是亚洲中产家庭开支最大的五个项目
100%的中产家庭食品支出占总消费支出的30%以下，其中超六成在10%以下
东京中产住房负担最重
过半数受访者一年至少外出旅游一次
六成受访者称工作繁忙，挤占了休闲时间，超五成人称没有足够的金钱去实现理想中的休闲状态
报告显示，在所列的17个消费项目中，亚洲中产家庭花钱最多的五个项目是日常饮食、住房（买房、租房、物业费等）、交通费用、私家车（买车、保养、车位费等）和子女教育。家用电器（电视机、空调、洗衣机等）、电子产品、旅游、医疗和社交应酬，位列第六位至第十位。从花钱最多的五个项目看，其中的吃、住、行都是每个家庭的基本消费行为，可见亚洲中产家庭仍将大笔开支用于满足家庭基本的消费需求，但他们的消费结构已超越了温饱型——本次调查中，100%的中产家庭食品支出占总消费支出的 30%以下，其中近九成（87.8%）在 20%以下，六成以上（63.5%）在10%以下。
普遍重视子女教育，降房价或能拉动消费
报告中主要观点：
未来一年，亚洲中产在绝大多数生活项目上都不打算增加开支
降低房价被认为对租金消费最有效，其次是提高工资水平、扩大收入来源、提高社会保障水平，以及降低物价
“降低房价”意愿最高的是河内中产，“提高社会保障水平”意愿最强的是北京中产
报告显示，在未来一年的消费计划上，在所列的 14 个 消费项目中，亚洲中产只在子女教育上，计划“增加开支”的比重大于“削减开支”或“与去年持平”。也就是说，未来一年，亚洲中产在绝大多数生活项目上都不打算增加开支。根据所列出的 10 项有可能促进亚洲中产消费的因素，包括降低房价、降低物价、缩小贫富差距、减税等，结果显示，降低房价被选为“促进亚洲中产消费最重要的因素”。
消费观简朴务实
报告中主要观点：
近五成受访者认为简朴的观念没有过时
超四成受访者购买商品时很看重品牌，比不看中品牌的比例高9个百分点
一年购买一次或一次以上的奢侈品的受访者比例仅为4.4%
过去三年里，约半数受访者购买过仿冒奢侈品
四成亚洲中产赞同年轻人结婚时应该买房，比不赞同者所占比例高近12%
报告指出，48.2%的人认为简朴的观念并没有过时，比认为已经过时的高出 20.8 个百分点。相比较而言，吉隆坡中产最秉持 简朴的观念，其认为简朴的观念未过时的比重达 60.4%。此外，对于“高消费是成功人士的标志”，42.5%的受访者持否定态度，比持肯定态度的高 8.3 个百分点。
北京忧房价，东京忧物价
报告中主要观点：
房价、物价高企最令亚洲中产感到担忧，北京中产尤其担忧房价，东京中产尤其担忧物价
过半受访者经常感到焦虑
56.7%的受访者对未来怀有不确定感
近七成亚洲中产对未来满怀希望
报告显示，最令亚洲中产感到担忧或压力的问题，高房价居首（65.3%），其次是高物价（65%），再次是财产缩水（35.7%）、自己或家人生病（33.7%），以及子女教育负担（26.4%）。
在北京、香港、首尔和新加坡，当地中产最不堪高房价之苦，其中以北京为甚。在北京，45.5% 的受访者表示房价“偏高，可以接受”，46.5%的受访者表示房价“过高，难以接受”，觉得房价“正常”的只占 7.9%。而在东京、新德里、曼谷、河内和吉隆坡，当地中产则是深受高物价之扰，其中以东京中产感受最为深切。在东京，61.4%的受访者感觉物价“偏高，可以接受”，23.8% 的受访者感觉“过高，难以接受”，14.9%的人认为物价“正常”。
51.5%的受访亚洲中产表示，经常感到焦虑，56.7%的亚洲中产称，对未来怀有不确定感。不过，问题和压力并不会阻碍他们对未来的憧憬。本次调查显示，68.8%的亚洲中产都对生活满怀希望。其中，首尔中产表示对生活满怀希望的比例最高达 80.2%。
中国的城镇化与6亿中等收入群体
经相关专家预测，伴随城镇化进一步加快，到2020年全国将有6亿人进入到中等收入群体。这对未来10年中国走向公平可持续发展的意义重大：意味着巨大消费需求潜力的释放，从而支撑年均7%-8%的中速增长；意味着利益关系调整的新突破，从而奠定“橄榄形”社会结构的重要基础；意味着贫富差距的逐步缩小，从而形成走向共同富裕的大趋势。
另外，中央财经大学统计学院的刘杨在12月6日《拉动经济增长须提高中等收入群体比重》一文中提到，目前我国中等收入者比重大约在30%左右，且稳定中略有下降。城镇中等收入者比重大大高于农村中等收入者比重，说明城乡之间收入差距较大。城镇中等收入者比重波动中有下降趋势，且波动较农村剧烈。农村中等收入者比重虽不高但呈较平稳态势，城乡中等收入者比重差距有缩小趋势，说明体现在提高农民收入的惠农政策正在发挥作用。
细观这份报告，我们发现《报告》给出的数据可能存在一些问题，其结论也未必可靠。
一、潜在住房需求与过剩问题
《报告》认为中国城镇地区可实现刚性住房的需求上限大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上限大约是950万套，总计达到了3250万套。同时城镇地区家庭的自有空置住房是4898万套，待售的商品住宅是350万套，总的供给达到5248万套。由此可以知道，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有存量住房也可以满足可实现住房需求。一言以蔽之，把现在空置的待售待租的住房分配给所有有购买力的无房户和改善性住房家庭，绰绰有余。不考虑流量，即使是存量都已经过剩了。
上述推导与我们的感觉及对现实的认识大不一样。可实现的改善性住房需求竟然不到刚性需求的一半，这令人难以认同。仔细看其定义，改善型需求来自于潜在改善型住房需求。作者对潜在改善型住房需求的定义是“在现有住房居住满20年，或住房人均面积低于全省居住面积中位数并且居住时间超过5年”，不涉及到购买力和购买欲望。这意味着如果居住未满20年，但超过全省居住面积中位数的家庭被排除在潜在改善型住房需求之外，同时对居住面积低于中位数且未满5年的也没有潜在住房需求。一般认为，收入、财富分布和住房面积是严重右偏的，即中位数小于平均数。现在各省的平均居住面积人均一般在30平方米左右。即使我们把中位数放大到平均数，按照报告的标准，1993年之后三口之家凡是居住面积超过90平方米的家庭都没有潜在的改善型住房需求。这符合现实吗？在这种相当苛刻的标准下，《报告》最终给出的潜在改善性住房需求的家庭比例为13.1%，即大约1/8的家庭存在潜在改善性住房需求。对于《报告》后面继续给出的根据潜在改善性住房需求家庭的收入和住房情况计算的可实现住房需求，笔者没有意见。但由于《报告》大大低估了潜在改善性住房需求，后面的结论自然也难以令人信服。
实际上，这种按照《报告》主观制定标准的衡量潜在住房需求的方法本身就是靠不住的。我们如果与其争辩20年、5年或人均居住面积标准，那就会坠入《报告》设定的思维范式中。也许更合理的办法是把潜在住房需求的决定权让渡给调查对象而不是主观设定标准。我们可以直接询问调查家庭对现有居住面积的满意程度。一般如果回答不满意，那就表征存在潜在住房需求。然后再根据调查对象的收入和现有住房情况来评估其是否有购房能力，来计算《报告》所公布的“可实现住房需求”。
另外，《报告》的结论忽视了中国城镇住房供给中的结构问题。根据“六普”的数据，截止到2010年年底，还有接近1/4的家庭居住在1990年之前的房子里。城市还有14.2%的住房内部无厕所，城镇的比例更高达到28.3%。尽管在过去三年住房销售大涨，这个比例应该有所降低。即使我们完全相信《报告》给出的现有空置房近5000万套的数据，但无论是可实现的刚性需求还是可实现的改善性需求需要的是这些房子吗？完全忽视住房供求的空间、户型、面积、设施不匹配问题而认为存量过剩有多大合理性呢？
笔者也同意中国现阶段城镇住房供给过剩，但那是流量意义上的过剩，并非存量。2010年之后，每年住房竣工量超过1000万套住房，而收入增速放缓、贷款可得性和利率都在上升，预期出现逆转，导致有效需求相对不足。住房需求是有弹性的，政策的变化、人们的心理和预期对住房需求影响会非常大，甚至从严格意义上讲，我们其实难以测定需求的数量，尤其是对住房这种复杂的商品。需求在经济学意义上的界定是“在给定价格下，消费者愿意购买且有能力购买的某种商品的数量”。而当约束条件和外部环境发生变化时，需求会发生方向性的变化。大家回顾一下2008-2009年中国住房市场的戏剧性变化，就会了解住房需求是很不稳定的。当然，《报告》测定的是“可实现住房需求”从而避免了在需求测定上的困扰。但《报告》测定的这种“可实现住房需求”实际上为“住房需求”设定了天花板。我们还是需要保留一点对市场的敬畏，避免出现“理性的自负”。
二、住房空置率问题
《报告》的第二部分涉及到住房空置的问题。其基本结论是，中国城镇住房空置率高达22.4%，这么高的空置率难以置信。大大高于很多研究者先前的估计。不过，能够根据微观调查的结果给出中国城镇总体住房空置率，确实如甘犁教授所说，“填补了国内空白”。
这么高的住房空置率是如何计算出来的？《报告》认为，一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房和多套房家庭既未自住也无他人居住的住房都为空置房。调查数据显示，人房分离的空置率为5.1%，多套房空置率在17.3%。这种定义是没问题的。以美国人口普查局公布的住房空置的定义为例，为“在调查时点无人居住（并非暂时无人居住）的住房”。出现下列两种情况的住房也视其为空置：一种是当被调查住房单元的所有者在其他地方另有更为常住的住房时，该套住房视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住房（即第二套住房，Held for Occasional Use）也视为空置，但是对那些危房或等待拆迁的住房并不被视为空置房。尽管人房分离造成的空置可能会被人认为不算空置，但仔细想来，这些人房分离的家庭现在居住的住房可能会因为这些家庭返乡重新纳入空置统计中来（在现实中，很多外出务工家庭往往合租一套房，考虑到这个因素，重新纳入空置统计后空置率会降低）。
为了显示住房空置率的严重性，《报告》在国际比较中给出了其他国家的数据，例如美国2011年住房空置率为2.5%。并说明此数据来自美国住房空置率调查。笔者本人恰好曾经研究过美国住房空置率的数据（《城市住房空置率统计的国际经验与初步估计》载《现代经济探讨》2011年第9期）。此2.5%的数据其实是美国2011年出售住房空置率即Homeowner Vacancy Rates。此空置率的分子为出售住房中的空置住房，并非所有空置住房。另外，美国出租住房中的空置率为9.5%。由于分母不同，出租住房的空置率与出售住房的空置率不能直接相加。美国2011年总住房空置率（Gross Vacancy Rates）的准确数据为14.2%（即1.32亿套住房中有1875万套空置房）。1965-2013年的住房空置率最低也在8.32%（1978年），从上个世纪90年代以来一直都在10%以上。当然，这只是一个细节问题。但鉴于我们经常拿美国做比较，还是有必要特别指出。至于我国香港的4.7%的住房空置率，这个没有争议。但香港属于城市经济体，其空置率不具有代表性。
另外，还必须认识到住房市场存在着一个自然空置率（natural vacancy rate）问题，即类似劳动力市场存在着由于劳动力的正常流动导致的自然失业一样（政府追求的充分就业并非意味着没有失业，如果有4%的失业率就往往被认为实现了充分就业），住房市场也是如此。住房的流动性比较差，且搜寻成本高（搜寻成本高到足以养活一个庞大的房地产中介行业），其空置率在任何情况下都不可能达到0的状态。学术界一般认为如果实际空置率超过自然空置率，租金就有下降的压力。反之，租金就会上涨。
那究竟中国城镇的自然空置率是多少，这个问题目前还没有令人信服的解答。但至少我们要有一个基本的认识，即认识到住房市场存在着一个自然空置率，不要一谈到空置就色变。
在讨论住房空置率时必须考虑到我国住房市场的一些特殊性。我国的住房市场交易多以增量房为主导，且大多为毛坯房，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住房交付等原因，大量居民购置新商品住房后仍暂居住在原来的老住房，从原有住房搬迁到新购房的转移过程可能较长，需要一段时间。即使入住新房了，很多家庭也保留老房，既不出售也不出租。其他包括投资需求的膨胀以及住房持有的偏好都可能会导致我国的住房空置率比较特殊。
最后，还是直接表明笔者的观点，即中国城镇住房空置率可能比较高，但不大可能高到《报告》给出的22.4%。尤其是《报告》公布一线城市如北京的空置率达到19.5%，上海达到18.5%。我们可能需要对《报告》的调查方法、原始数据采集过程、数据处理方法等内容进行评估，但这些内容没有与数据一起，因此评估无从下手。
三、城镇住房存量面积的计算问题
与上述空置率相关的一个问题就是城镇住房存量的总面积问题。在甘犁教授回应任志强的文章中，甘犁教授认为：“1998年，中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米，城镇人口为4.2亿；至2012年，城镇（常住）人口为7.1亿，中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平方米。住建部姜伟新部长在2010年12月表示城镇家庭人均住宅建筑面积在2009年底已经达到约30平方米，与中经网数据一致。据此推算，1998年至2012年间，城镇地区净增住房面积为156亿平方米”。
甘犁教授认为2012年的城镇住房存量面积有233.6亿平方米（32.9乘以7.1），而1998年的存量面积为78.5亿平方米（18.7乘以4.2）。两者相减可得到城镇住房增加面积。这种计算方法大有问题，关键就是不能根据城镇居民人均住房建筑面积乘以常住人口得到城镇住房存量面积。笔者以前也犯过类似错误。
为什么这是个错误呢？因为2010年中国在第六次人口普查中抽取了10%的人口进行了住房抽查，已经得到全国城镇住房建筑面积为179亿平方米。人口普查包括了大量的无产权登记的私房、自建房等非正式住房。这个数据应该是相当准确的。而2010年国家统计局公布的数据是城镇常住人口为6.7亿，城镇居民人均住房建筑面积为31.6平方米，所以一些人包括甘犁教授就以这两个数据的乘积得到城镇住房总建筑面积为211.7亿平方米（31.6乘以6.7）。但从这普查数据与统计局公布数据的差可以看出，硬是有30亿平方米的差距。
以上海2010年数据为例，上海统计局公布的2010年上海城镇居民人均住房建筑面积为34.6平方米。上海当年总共有2302万人口，扣除农业人口157万，还有2145万城镇常住人口（可能有部分外地户籍的常住人口在上海农村，但没数据），所以按照传统的计算方法，可以得到上海城镇住房建筑面积为7.42亿平方米。但是，上海何时有过这么大的住房存量面积？上海自己的统计年鉴公布的2010年上海总共住房存量只有5.26亿平方米。现在不敢确定这5.26亿平方米是全上海的还是仅仅是上海城镇的。但不管是哪一种，按照传统逻辑计算的总存量面积都比上海自己公布的存量面积要至少高出2.16亿平方米。所以，即使不利用“六普”的数据，也能根据上海自己公布的统计年鉴数据得出不能根据统计局公布的城镇人均住房建筑面积乘以常住人口得到总建筑面积。
上海“六普”中的数据显示，上海2010年年底家庭户人均住房建筑面积只有27.25平方米，共825万个家庭户2059.34万人。这个家庭户是包括了农村家庭户的。另外还有64万集体户接近250万人，集体户的人均住房建筑面积应该是小于27.25平方米的，即使我们按照这个放大的数据，认为这就代表了上海城镇居民人均住房建筑面积，上海2010年也只有6.27亿平方米的存量房，这仍然比按照传统逻辑计算的7.42亿平方米少1个多亿。
原因出在哪里？原因出在国家统计局的抽样调查均为以当地城镇居民家庭为对象。为保证其稳定性，这些家庭一般都是有当地城镇户籍的，而且一般都是有住房的。这样的调查通常排除了流动性较强的持异地户籍在本地工作的非农户籍人口以及农业户籍的农民工。而这两部分人中的多数或绝大多数人是没有住房的。这样，此抽样调查实际上排除了相当多的无房人群。还是以上海为例，上海统计年鉴中公布的每百户城镇居民房屋产权状况显示租赁公房和租赁私房的有20%，但实际上“六普”的结果表明，上海家庭户中租赁住房的有接近40%。
中国社科院的蔡研究员在《人口与劳动绿皮书》（2011）专门探讨了住户调查中的偏差问题。今年社科院的郑玉歆也谈到了这种调查偏差对住房市场统计的不良影响。
再给一个证据，2005年建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》里面说2005年底，全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米，全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米。结果统计年鉴中反而说2005年全国城镇居民人均建筑面积有27.8平方米。如果按照2005年城镇常住人口计算的城镇存量面积会有156亿平方米之巨，与建设部的数据有近50亿平方米的差距。这又如何解释呢？笔者并不是说2005年建设部的数据就一定准确，但现有的证据已经一再指明，利用常住人口与统计局公布的城镇人均住房面积推算城镇住房存量面积不可靠。
所以，如果没有“六普”的数据，那全国城镇住房存量面积只能说是一笔糊涂账。去年徐滇庆教授在天则所的双周论坛上说全国住房存量远远不够。笔者也不同意徐滇庆教授的观点。统计部门也任由这些争论发酵，不过，等到2017年不动产登记完毕之后可能会摸清家底。我们拭目以待。